內地房地產先得去庫存

雖然內地官員多次強調,不會再依賴房地產作為發展經濟的主要力量;但如今經濟發展正面對沉重下行壓力,中國政府看來仍不得不借助房地產市場的回暖,作為穩住整體經濟局面的重要手段。而前一段時間一直想達至的壓低樓價以利民生的目標,只好暫時放下一邊;因為若然整體經濟不穩,一定會衍生更多的民生問題,樓價過高反而變成次要。
 
因此,自年初以來,大部分城市的限購令都已取消;加上貨幣政策漸轉寬鬆,買家遠比之前更容易取得按揭;在首期付款減低,供樓利息下降的情況下,內地投資者的買樓意欲又再被激活;其中尤以深圳與上海最為明顯。
 
在這種形勢下,八月份內地的百城樓價已扭轉同比(與去年同期比)下跌的情況,至於環比(與上月比),更早已出現連續五個月的上升。九月份的升幅雖然放慢了一點,但升勢依然持續。
 
如果純看表面數字,開發商今年的銷售業績尚算不錯;但如果我們看一看庫存的情況,就會看到開發商手上的貨尾都在增加。這種情況顯示:銷售量的增加主要源自過去的投資規模增加。前一段時間,內地的開發商都在比規模,之前買地多了,今天開的盤自然就多了。開盤多了,賣出的單位自然也多了。但賣出的是優質單位,仍留下不少貨尾,反映銷情並不太理想。
 
正因為如此,內地的開發商對前景大都不甚樂觀。除了在一線城市,他們尚會增加投資外,在其他地方,他們都不願意買地。在三四線城市,不要說買入新的土地,他們連手上已有的項目,也不敢全面動工,擔心將來可能連建築費也收不回。
 
現時最為困擾開發商的,是如何去庫存的問題。中央的政策,應先在這方面下功夫。若然這個問題不先解決,很難推動開發商作更多的新投資。因此,未來中國的房地產開發量無可避免會放緩。中國的經濟已不能靠房地產開發去帶動,能夠阻止房地產泡沫拖累經濟,已可算政策成功。
 
因此,我認為中國政府在房地產政策上宜守,不宜攻。在今天這種形勢下,不宜用太積極的手段去鼓勵開發商去投地。市場經濟就是要讓市場的參與者自行去作重大的投資決定,而不是搞「領袖揮手我前進」。
 
現在中國的房地產問題,主要是過去投資過度,一時間消化不了。如果在這種情況下,還鼓勵開發商再增加投資,那就只會一錯再錯,造成對經濟更大的破壞。政府現時最值得做的,應該是協助真正有需要的用家入市,手法可包括:(i)增加按揭成數,讓首期付款可降低;(ii)降低按揭利息,減少每月的供樓負擔;(iii)削減稅費,方便市場流通,助有條件換樓的人改善生活。當庫存的問題解決後,不愁開發商不買地作新的投資。
(轉載自2015年10月14日am730C觀點)