香港應該恢復租管嗎?

由於新樓供應長期處於偏低的水平,香港的住宅租金連年上升,人們的居住環境因而不斷惡化,社會上的不滿聲音亦愈來愈強烈,有人因而鼓吹,香港應該及早恢復租務管制。 
 
純從理念的角度而言,我是自由經濟的忠實信徒。我認為干預市場的結果往往弄巧反拙,所以我傾向如果條件許可的話,盡可能不要恢復租管。然而,當我看到市面上的租客不但要捱貴租,而且經常需要東搬西搬地被折騰的時候,我有時亦會信仰動搖,懷疑可能真的需要恢復某種形式的租管。
 
我不贊成直接的租金管制──以行政命令設立加租幅度的上限,以至為各類樓宇都制訂標準租金等。如果這樣簡單的方法也可以解決問題的話,政府把標準訂得低一點就是了。那豈不是政府不只應該管租金,還應該管樓價,以至一切與民生有關的物價?
 
其實,這類方式的價格管制,社會主義國家都嘗試過,北韓、古巴等國家至今仍在這樣做;只是價格受限制後,供應更無法跟得上,人民反而生活得比沒有價格管制時更差。
 
至於行自由經濟的西方國家,在二次大戰後,其實也實施過租務管制。當時,由於戰爭的破壞,可供居住的樓宇有限,為了保障民生,政府不得不使用較多的行政手段。比較通行的措施包括:(i)限制續約時的租金加幅;(ii)訂定不同地區各類樓宇的相應租金水平;(iii)保障租客的續租優先權,除非是業主自用;(iv)設立租務仲裁法庭,處理租客與業主之間的糾紛等。
 
以上的管制無疑可以在開始時有一定的效果,但亦會有後遺症。這會令到願意買樓作收租用途的人減少。新踏足社會的人不容易租到樓。新租約的租金比續租的要高很多,新租客的負擔很大。
 
此外,由於業主的收益受限制,所以都不肯花錢作維修,以至社會的居住環境不斷地惡化。因此,西方國家都在逐步地放寬租管,甚少走回頭路。
 
然而,香港的情況比較特殊,政府是為了救樓市,才在2002年撤銷租管的,目的是吸引投資資金,以解決負資產的問題。只可惜矯枉過正,遲遲不敢增加土地供應,造成租金高踞不下,市民叫苦連天。
 
現實是租客在與業主談判續約時,若沒有續租優先權,很容易處於不利的境況。因為搬遷的成本太高,租客有時為了避免麻煩,只好接受比市值略高一點的租金,有些業主近期更得寸進尺,要求只簽一年租約,以便每年都可以加租,導致租金升幅遠超正常的通脹。
 
因此,我雖然在理念上不認同租管,但在今天這種特殊環境下,我仍贊成可以恢復部分租管,包括讓租客有續租的優先權,以及設立租務法庭,讓租客可以對業主的苛索提出申訴。這兩項措施應可以很快紓緩租金上升的壓力,可先行三年,之後再作檢討。
(轉載自2015年9月21日am730C觀點)