樓市有危機但未必即時爆破

近日,「樓市見頂」的說法成了傳媒熱話。有論者甚至言之鑿鑿,說樓市已經見頂,連往後會跌幾多也可以推算出來。不過,以我在地產代理行的經驗來看,要判斷樓市是否有危機還可以,但要預測危機何時爆發則幾乎不可能。即使樓市已經見頂,亦要等一段時間之後才能確認。
 
本欄早前已多次提醒讀者,對樓市不利的因素已逐步增加,而利好因素卻在減少,樓市已危機四伏。然而,本欄並不認為樓市有即時爆破的機會。
 
現時對樓市不利的因素很多,包括:(i)樓市已與用家的購買力脫節;(ii)利息有機會見底回升;(iii)股市已先行見頂;(iv)經濟已開始下行;(v)政治環境不利;(vi)供應開始增加等。在在都顯示樓市已有大量理由可以下跌。
 
然而,以上六點,除了第(i)與第(vi)點外,其餘皆存在著變數,不能太過肯定。
 
譬如,美國即使加息,亦不一定進入加息周期,加一兩次後就可能會停,世界可能還會有一段很長的低息時期。至於股市是否已先行見頂,現時尚未確定,遑論樓市是否一定跟隨。此外,中國的經濟下行,只是增長放緩,並非進入衰退,我們可能會分少一杯羹,但不至於變成拖累香港。
 
本來,我最擔心的是政治爭拗可能導致社會不穩,但後來我發覺,即使在佔中期間,市場的投資情緒依然穩定。其他投資者好像都沒有我那麼擔心。
 
我認為現時樓價不會立即見頂的原因是:(i)大部分小業主都沒有按揭,即使銀行加息,也不會造成多大壓力。(ii)私人樓宇的落成量短期內依然無法提升用(今年只有13,000個左右,比政府目標——每年20,000個,還差35%)。在這種形勢下,租金尚有機會上升。只要租金不跌,業主就有持貨的信心。(iii)政府的辣招已把炒家清場,沒有他們在興風作浪,樓市就不容易狂升或暴跌。所以今次樓市即使見頂,也不會像97那次出現插水式的暴跌。這會令到要確認樓市見頂更加困難。
 
而最令樓市不容易見頂的,是中國政府正使用寬鬆的貨幣政策去舒緩經濟的下行壓力。相信今後還會進一步減息降準。我預期,內地市場今後依然會資金充裕,其中一部分會流入香港。這些資金都需要找出路。錢放在銀行收息一點都不吸引,投入實體又風險高,買股票又屢戰皆北;因此,一定會有相當一部分的資金進入樓市。只要資金流入樓市的速度,快過樓宇的建設速度,每呎樓宇分到的資金就會比以前增加,樓價就易升難跌。
 
再者,在政府的辣招下,業主都認為賣樓會吃虧,所以都不願意放盤,令市場上的供應不足。現時市場上嚴重缺盤,導致交投疏落,但價格卻高踞不下。樓價不容易在這種環境下見頂回落。
(轉載自2015年9月16日am730C觀點)