單位面積劇降不是好現象
近期發展商推出的新盤，單位面積劇降，最小的連二百呎實用面積也沒有。這類單位的銷情，似乎比一般面積稍大的好，有發展商為此沾沾自喜，認為自己開則的設計構思成功，找到了今後的發展出路。
無可否認，單就眼前而言，細單位無疑賣得比大單位好，但這絕不是好現象，不應視之為未來地產發展的出路。我真擔心，這樣發展下去，會變成地產發展的絕路。
細單位好銷，可歸納為兩方面的原因：一是社會對細單位確有實際需求；二是樓價已升得實在太高，很多人已負擔不起，發展商不得不將貨就價。
社會對細單位有需求，可從香港的戶均人數下降看到端倪。中國人的家庭，早年喜歡三代同堂，二百呎的蚊型單位當然住不下。後來受西方影響，子女結婚後多遷出去自組新家庭，戶均人數開始下降。其後，避孕技術普及，很多家庭都只生一個小孩，甚至連一個也不要。導至香港的戶均人數跌到連三個也不到。不過，現在這類細單位，細到連一對夫婦加一個孩子都不夠住，銷售對象應是另一批人。除了不打算生孩子的夫婦外，買這類單位的很多是單身人士，既有未結婚的，亦有離婚後不再打算結婚的人。家庭概念的不斷受破壞，是導至細單位有需求的重要原因之一。
如果單是這個原因，細單位的出現可謂符合社會的需要，興建這類細單位的發展商可視作正在發揮自己的社會功能。然而，細單位的出現還存在著另一個原因——樓價已高到逼使發展商不得不將貨就價。
本欄早已指出：有錢人買樓，只需動用身家的一部分，所以豪宅的價格延展能力會較高，貴一點有錢人也買得起。但普通人買樓，傾盡所能也只夠付首期，所以樓價每升一級都會有一批人被排除出局，不能再成為房地產市場的有效需求。
起初，由於樓宇的供應少，有部分買家被排除出局影響不大，剩下來的還足以消耗市場的供應，於是賣方就不斷提價去測試市場的承擔能力。到今天，剩下來的購買力已十分有限，導至很多原有面積的單位已經難賣，或者賣不起價。發展商為了繼續提高呎價讓利潤最大化，只好改建細單位。
因此，細單位的出現，可視作市場的有效需求已逐步乾竭。興建細單位已是發展商最後一招，到單位細無可細時，高樓價將無法維持，市場就會有逆轉的壓力。
當然，以上的分析，考慮的主要是用家的角度。樓價的走勢還受投資者的取態影響。這就涉及政府的貨幣政策，以及全球的資金流向。買樓人士不可不察。
(轉載自2015年9月2日am730C觀點)
