房屋供應須清楚界定

運輸及房屋局最新公布的私人市場房屋供應數字，在未來四年將增至八萬三千伙，較上季的估計多了五千伙；顯示政府力圖增加供應的努力，已取得一定的成效。
 
如果四年裏的潛在供應有八萬三千伙，即每年的平均供應量已超過二萬個水平，比長遠房屋策略委員會所訂的一萬九千個一年的目標還要高，好像香港這些年來，房屋供求失衡的情況已有望可以紓緩。
 
當我看到這個報道時，我有點不相信，因這與我之前所掌握的數字並不一致。後來，我看清楚運房局提供的分拆細數，才明白內裏玄虛。原來，這83,000伙之中，有5,000伙是發展商手上的未售出的貨尾，有54,000伙是正在興建但未開售的樓花單位，有24,000伙是已批出而未建屋的地盤。這幾個數字加起來確是83,000伙。但這三個數字不屬於同一狀態的樓宇，根本不宜拿來相加。
 
我比較認同差餉物業估價署的統計標準，就是以每年樓宇的新落成量作為市場真正的供應量。所有未及入伙，不能付諸使用的樓花，都不能視之為真正的供應。現在運房局把處於不同興建狀態的房屋都混在一起統計，實在有點兒戲。
 
首先，他們沒有理由把那5,000個「貨尾」也視作供應。這5,000個供應，去年應已被計算了一次，怎可以現在又再計算一次。做統計，怎可以一個數字反覆地計兩次。若果為了好看，巧立名目都要增加供應，為何不把二手市場放盤的單位也視作供應？那就不只可以增加5,000個，而是可能增加50,000個。這類既有的單位，根本不應視作真正的新供應量。
 
至於尚在建設中的樓花與已批而未建的地盤，由於未能付諸使用，亦不應算作是樓宇供應。前者尚有機會在四年內興建完成，但後者就不一定可以全部落成。運房局可能會說，這78,000個單位(54,000個+24,000個)，都有機會在四年內拿到預售許可，市民買到樓花後，不滿的情緒就可以被紓緩。只可惜樓花的供應對租賃市場毫無幫助，社會上總有一些人是需要住樓，而不只是買樓。此之所以，我始終認為，要到樓宇可以入伙時，才能視之為新供應出現的時候。
 
如果要這樣計算的話，那5,000個貨尾單位不容反覆再計，而那24,000個尚處於未動工的狀態的單位亦需要打一個折扣，真正能在未來四年落成的單位，一定不是78,000個。我估計可能在75,000個左右，平均每年約為18,750個。
 
這其實已是一個不差的數字，比過去五年的平均供應量多了超過一半，對紓緩供應不足應有一定的作用。真不明白，為何政府不選擇報實數，而要報虛數？ 
(轉載自2015年8月4日am730C觀點)