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角色及其利益衝突(1)

(原文發表於2009年1月2日)

 

讀者Ter­ence來信(見附文)，謂他急於買入一個嘉雲台1,600呎單位，想請教我好幾個問題。

 

Ter­ence那樣的讀者，我常常遭遇到，很想藉此機會表一個態。我在這個專欄的角色，是評論員或作者，而非投資顧問。讀者朋友往往就買賣某個具體單位請教我好些具體問題。要回答這些問題，答者必須具體了解該等物業的各種情況，再具體分析，最後才可作具體結論和提供具體意見。做這些事，已是投資顧問範圍內的工作，我不大方便亦沒有時間為個別讀者出謀獻策，希望他們見諒。

 

盡管如此，如果近期這些讀者細心閱讀我去年10月18日以來三篇評論地產市道的文章（分別是《對未來樓市的估量》、《賣家應把握下跌浪中每一個反彈》及《樓市稍告喘定，考驗仍在後頭》），他們所需要的答案，應該不言而喻。以嘉雲台為例，它屬於豪宅，我在《對未來樓市的估量》一文中說，一般而言，豪宅在這個下跌浪中會跌去60%或以上。嘉雲台1,600呎單位在去年高峯期呎價高達$14,000至$15,000，跌60%，呎價會調整至$5,600至$6,000，遠低於Ter­ence所提及的$10,000呎價。當然，我了解到在豪宅中，嘉雲台過去的價格泡沫成份較輕，跌幅有可能低於60%，這就需要具體情況具體分析。但無論如何，現時$10,000呎價肯定仍未跌夠，Ter­ence暫時忍手等待較為上算。至於等到什麼時候，難說得很，要看未來跌幅和經濟衰退的進程，跌得急，衰退得快，樓價見底所需時間就短些，否則就長些。

 

我看今年底再考慮入市的問題未遲。

 

- 待續 -

 

 

附文

 

20th Decem­ber, 2008

 

Dear Mr Wong,

 

I like your analysis.I am try­ing to buy a 1600 sq ft prop­er­ty in Cavendish Heights, but the ask­ing price is around HKD17m and the recent trans­ac­tion prices were around HKD15.5 to 16.5m. I am quite keen to move to a large flat. Based on your expe­ri­ence in this field, do you think that the price will be down to HK$12m next year? Do you have any expect­ed price of that prop­er­ty and the timeframe.

 

Sor­ry for this stu­pid and vague ques­tion. As buy­ing a prop­er­ty is a big issue from a per­son­al’s finance angle, I would like to seek your expert view.

 

Thanks

 

Ter­ence