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豪賭

(原文發表於2008812)

 

目前樓市已面臨一個關鍵時刻,值得認真分析、判斷和行動。

 

市場上許多時候同時存在利好利淡因素,看好者強調利好因素,看淡者著重利淡因素,大家總可自圓其說,讀者觀眾真不知信誰才好。時間最終一定會証明誰正確,正確者之所以能成為預測樓市的勝利者,別無秘訣,通常是因為較能掌握主導因素。利好因素雖多,如果當時存在一個或以上的利淡主導因素,整個市道將向利淡方向走,反之亦然。主導因素一個頂一萬個反方向因素。個人認為目前的主導因素是美國次按和經濟衰退,以及中國的宏觀調控和貨幣從緊政策,兩者都是樓市的利淡因素。

 

第二個思考方向是,究竟這兩個利淡主導因素對樓市有多大影響。影響有多大,主要得看目前的淡靜樓市在這兩個利淡因素的影響下,會進入短暫調整還是轉勢。如果祇是進入短暫調整,那就意味著樓市還在循環中的繁榮期,在經歷一段時間(通常不超過一年)成交量大減及成交價有一定跌幅(例如8-15%)後,便完成整固,之後物業成交量就會逐漸增加,最終促使樓價重入上升軌。果如此,上述兩個利淡主導因素自是不算太有影響力;但萬一是轉勢,那就是意味著樓市循環進入另一階段:衰退,之後就無可避免再踏入蕭條,樓價在衰退和蕭條中,往往會歷時二至四年,跌去35-50%(上一個衰退和蕭條期最要命,歷時五年餘,樓價跌去65%),殺傷力自是厲害得多。

 

上述兩個利淡因素,我看中國宏觀調控和貨幣從緊政策是不會持久的,中國的經濟困難盡管不少,卻遠較美國次按和經濟衰退簡單。美國經濟目前困難重重,房地產泡沫的爆破和金融危機的擴散,形勢極其險惡,嚴重程度和歷時之久恐怕將超乎一般人的想像,我不大相信美國人能收拾。全球經濟一體化下,香港很受歐美經濟所影響,6月本港的出口極壞,不僅反映全球經濟放緩,更反映香港經濟大受歐美影響,不能獨善其身,光是美國次按和經濟衰退這個利淡因素,就足以令香港樓市進入衰退和蕭條。再說,由2003年下半年起至今,香港現時樓市的復甦和繁榮期已不覺5(一般為五、六年,再上次則歷時12年,可謂異數),開始轉勢亦不足為異,個人覺得這個趨勢機會應該較大。

 

在這個異常關鍵的時刻,一切持有物業又想賣的人,如果看好而靜觀其變,甚至期待樓市重回暢旺樓價重納上升軌才善價而沽,則等同參與一場豪賭。看錯市及錯失出售時機,手中物業很可能將跌價35%或以上,損失以百萬、千萬計。

 

大家可能質疑,看淡而快速減價出售是否亦是豪賭?我很有自信回答:不!原因其實相當簡單:

 

1.       趁趨勢仍未很明朗,仍有小部份看好買家及絕大部份價錢企硬的賣家,持貨者現時如果肯減價1015%(視地區及樓類而定),很有機會能在較短時間沽出。1015%跌幅,可視為買保險的止蝕幅,幅度不算大,自不能看作豪賭;

 

2.       去年年初至今年2月,本已不菲的樓價普遍升了三、四成,早就反映了未來二、三年的升幅,縱使沒有美國次按和經濟衰退,香港樓價亦會調整的,下跌1520%(約為升幅的一半)恐怕免不了。果如此,以較市價便宜1015%出售,不外體現了這個調整,又怎能視之為輸?更遑論視之為豪賭而輸了!

 

3.       售出物業,手持現金,際此經濟放緩以至衰退,日後那怕沒機會賤價收購其他增值潛能遠高於物業的投資工具!

 

4.       萬一看錯市,樓市竟然祇是短暫調整,樓價不到一年就調頭回升,而你又對物業依然情有獨鍾,那你就馬上購買補回好了。這樣,你的損失十分有限。

 

左算右計,似乎減少少價套現靜觀其變較化算及更符進可攻退可守之道。走為上著!

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