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十成按揭純屬誤解

(原文發表於20071123)

 

發信要求律政司司長黃仁龍徹查前政務司司長陳方安生14年前可以十成按揭後,前廉政公署執行處副處長徐家傑於1120日召開記者會,公開要求陳方安生就九三年的「十成按揭」事件作出澄清。

 

際此香港區立法會議席補選即將不日舉行的敏感時刻,涉及作為重量級參選者之一的陳太,此事馬上為傳媒廣泛報導 (見附文一及二)。十多年前我沒有太留意此事的報導,這時細心的閱讀,覺得很可能是一椿誤解。

 

作為一個旁觀者,我且嘗試順序解答徐家傑六個質疑:

 

1.         徐家傑或傳媒所交待的事件事實中,祇提到陳方安生及其夫婿於937月著手收購擁有玫瑰新邨一單位的「發財有限公司」,但他們並不知道收購的細節,例如收購價、付款辦法及完成交易的日期等等。在這情況下,徐家傑不能假設陳方安生夫婦於937月就完成一切收購「發財有限公司」的程序並收樓,或未完成交易就先於937月收樓。從法律的觀點去看,陳太夫婦沒有直接買入玫瑰新邨單位,他們祇是透過收購「發財有限公司」的股權來達到擁有玫瑰新邨單位的目的,此中並沒涉及樓宇的交易。

 

明乎此,徐家傑指控『陳太「收樓」後近半年,才完成有關樓宇的交易』似難成立。

 

2.         根據明報的報導, 陳太夫婿陳棣榮於931012月成立「益超有限公司」, 「益超」稍後於9312月前向「發財」以780萬買入玫瑰新邨單位,並在恒生銀行做按揭。

 

股票買賣,政府對每方所收印花稅是交易額的0.1%,如上文所提,陳太夫婦是透過買入「發財」所有股票來佔有玫瑰新邨單位的,此中並不涉及樓宇交易, 所以他們不用繳付任何樓宇買賣印花稅,繳付股票印花稅便可。但當「益超」向「發財」以780萬買入該物業,這卻是一宗樓宇買賣,「益超」要為此宗交易繳付物業印花稅。 用名下哪一間公司來申請按揭貸款,是陳太夫婦的商業決定,旁人無可非議,過程中亦不覺有任何違法行為,徐家傑所謂交易可能涉及瞞騙以避繳物業印花稅似無所本。

 

徐家傑所提的「完成有關交易」,不指何所指,我看祇能指收購「發財」,但陳太夫婦於931112月將「發財」擁有的玫瑰新邨單位轉售給「益超」前肯定已完成,他們很可能全部以現金或bridging loan購入「發財」股權, 根本毋需以玫瑰新邨單位做抵押向銀行貸款,如果他們想這樣做,在他們未完成「發財」的收購前亦不可能,因為未成為「發財」的控股大股東,他們無權拿「發財」的物業做抵押。

 

以收購公司股份來間接購入物業的做法不算很罕見,亦非常合法,買家這樣做許多時候不是出於主動,而是應賣家之請,賣家為了避繳高額的物業買賣溢利稅 (以此宗玫瑰新村單位交易為例,溢利稅高達72.6萬元),利用股份買賣溢利不用納稅之便,往往要求買家以上述方式買賣,買家亦每每被逼順其所請。買家省免的物業印花稅許多時候較溢利稅相形見絀 (以玫瑰新邨單位交易為例,不外二十餘萬元),所佔便宜不大。

 

徐家傑第二點指控不成立!

 

3.         銀行批准客戶之樓宇按揭貸款申請前,通常會先行為有關物業估值,再參考成交價或所申請的貸款額,最終以前兩者之七成或後者之低者為準,陳太的按揭額不管高於上手購入價多少,不構成「誇大」樓價的理由。客戶如要「誇大」樓價去「詐騙」銀行貸款,必須取得銀行貸款部有關負責人的合作才可成功。徐先生的說法,無異指責陳太與銀行按揭負責人串謀訛騙銀行,這是很嚴重的指控,在沒真憑實據前,徐先生似應收回有關指控,不宜胡說亂道。

 

4.         既於第3點指控陳太「誇大」樓價,又於此說有關樓價較市場價低,豈不自相矛盾?同一大廈上下相同單位因景觀及裝修保養不同,往往價格相差一大截,不能以同一座向單位高達973萬成交,較陳太的780萬貸款額 (亦即購入價) 為高,就認定存在利益輸送或有輸送之嫌。

 

5.         陳太當年透過新聞處發表書面聲明,講明她兩夫婦是以有關單位連同另一項物業 (當時市值合共1,460萬元) 作抵押,才借得780萬元 (這點事實已於1995819日前得到貸款銀行負責人的確認)。如果有關單位成交780萬元,而陳太夫婦又僅以有關單位作抵押,這當然是十成按揭,但相對於1,460萬元市值的抵押品,780萬元貸款不外是53.4%按揭。金管局的七成按揭上限指引,是要求銀行的貨款不可超過抵押品價值的七成,恒生銀行顯然沒有違反這個指引。十成按揭既不成立,說陳太享有特權及形容有關買賣是「不道德的交易」,自亦難以成立。

 

6.         基於上述各種情況,徐先生種種指控均難成立,我看得到,律政司當然更看得到,他不對有關投訴進行調查完全可以理解,他稍欠妥當的,是缺少給徐先生一個正式及明確的解釋。

 

在這場「十成按揭謎團」的爭論中,許多專業人士都參與評論,包括學者、律師、銀行界人士及地產代理,其中不少人完全缺乏應有的專業知識和分析、判斷能力,就胡亂地附和徐先生及王岸然先生 (近日首先重提往事並攻擊陳太的專欄作家) 的指控。陳太原本不難化解有關事件各種攻擊,但她及其智囊實在太不懂得運用連消帶打的公關技巧了,致使事件久不久又被人炒作,帶來一定的負面影響。

 

我不敢說徐、王兩位先生藉機惡意抹黑陳太,影響補選,但他們未徹底研究清楚及做好事前專業諮詢,就胡亂給陳太穿小鞋,似可論定。徐、王等人如欲翻案,必須尋找真憑實據証明陳太所說「將兩項物業 (當時市值合共1,460萬元) 按揭給銀行作抵押」是虛假的,這是要害的要害,不可不察。

 

 

附文一

 

陳太母女同享超高樓按

 

競逐港區島立法會補選候選人、前政務司司長陳方安生,連日被徐家傑質疑擔任布政司時置業獲十成按揭,不符金管局七成指引後;昨日又被自稱「一個銀行小職員」以電郵揭露,陳太女兒陳慧玲也同樣在九三年置業獲高達九成一按揭,質疑有人以權謀私。本報記者翻查土地註冊處記錄,確實找到其女兒及女兒丈夫,獲銀行貸款四百五十萬元,購買四百九十三萬元的港島區豪宅及車位。陳太競選辦發言人發言人說,不評論有關的指控。有法律界人士認為,當年身為高官的陳太,應持有最高要求的道德和操守,事件反映陳太未達要求。

 

傳媒昨日下午接獲自稱「銀行小職員」寄來的電郵,指陳太在九三年透過一家公司購買玫瑰新邨一個三十年樓齡的單位,向恒生銀行貸款七百八十萬元,是樓價的十成;但當年政府向銀行訂立的守則,是銀行只能做七成按揭,陳太獲十成按揭疑是她作為高官的身分而得。

 

該電郵又披露過往從未曝光的資料,指陳太女兒陳慧玲在同一年購買天后廟道翠巒閣一個豪宅單位,成交價為四百九十三萬元,卻向銀行借了四百五十萬元,按揭成數高達九成一。電郵質疑:「在那個七成按揭的年代,若非是借媽媽的身分,以一間二十六年樓齡的舊樓單位,又哪裏可以拿到九成一的超高按揭?」電郵查到當年的交易資料,按揭合約是由陳太兄長方曼生的律師行負責。

 

有熟悉銀行規管人士指出,金管局在九三年初已訂下《物業貸款指引》,規定銀行只能向客戶提供七成物業按揭貸款,以遏止炒風。銀行必須遵守此項規定,雖然違反規定並無明文處分,但金管局有權視銀行負責人處事不當,直接影響金管局批准銀行負責人的任命。

 

本報昨晚向金管局查詢當時有否調查事件,發言人表示不會評論個別事件。

 

本報記者昨日下午四時許則致電及發出電郵,並在電郵內附加該匿名人士的電郵,向陳太競選辦發言人查詢有關指控,並於晚上向發言人表明,本報翻查過土地註冊處和田土廳的文件,均確實顯示陳太女兒以九成一按揭構入該單位和車位,不過,發言人不評論事件。

 

陳太獲十成按揭的報道,在九五年被廣泛報道,本報記者翻查資料,陳太輾轉以公司名義,間接購入玫瑰新邨的單位,當時已有報道指,以這種形式購買物業,令她毋須繳付近二十萬元的物業印花稅。

 

事件在九五年被傳媒廣泛報道,各界炮轟陳太有特權,甚至有報章標題形容買賣是「不道德的交易」。

 

陳太初期並無回應,事件擾攘一輪後,她僅透過新聞處發表書面聲明,表示她與丈夫以合理的市場價七百八十萬元購入該物業,他們將該物業連同另一項物業作抵押,才得到十成按揭,但從無進一步解釋為何兩個物業要一同按揭,同時亦無公布另一個物業的詳情。

 

陳方安生競選辦公室發言人回應,只引述九五《經濟日報》的報道,指恒生曾證實陳太「確實把兩個物業按揭給銀行作抵押」。當年負責貸款給陳太單位的恒生銀行發言人高玉桂昨晚表示,需要翻查資料,暫時未能回應。

 

港島區補選候選人還有葉劉淑儀、柳玉成、蕭思江、蔣志偉、凌尉雲、李永健和何來。

 

(資料來源:1121日星島日報)

 

附文二

 

徐家傑質疑及陳太回應

 

十成按揭事件時序

 

           新世界發展主席鄭裕彤女婿杜惠愷,在929月利用「發財有限公司」,以340萬元購入港島司徒拔道玫瑰新邨一單位。

 

           937月, 前布政司陳方安生及夫婿,收購「發財有限公司」及該單位。

 

           9311月至12月期間,陳方安生及夫婿以名下的「益超有限公司」,以該單位獲恒生銀行批准十成按揭,完成整項交易。

 

           徐家傑在95年,向前律政司馬富善發公開信,要求徹查事件是否觸犯防賄條例,當時只獲告知已收到其公開信,一直未有回覆。

 

徐家傑在記者會的六個質疑

 

1.         陳太為何可以在「收樓」後近半年,才完成有關樓金的交易?

 

2.         陳太未有透露,收購發財公司的收購價,又不以發財公司進行按揭,完成有關交易, 卻以自己名下的別一家公司,進行按揭,當中的交易是否涉及「蒙騙」繳交印花稅?

 

3.          陳太以780萬元進行按揭, 但杜惠愷購入有關單位,只是340萬元,當中有否「跨大」樓價,「詐騙」銀行貸款?

 

4.         有地產界人士指,當年玫瑰新邨七樓同一座向的單位的成交價,高達973萬元,如樓價是比市場價低,是否「涉及利益輸送」?

 

5.          陳太享有「十成按揭」,有違當時「七成按揭」的指引,這是否有違反「防止賄賂條例」?

 

6.          為何律政司不對有關投訴進行調查?

 

陳太競選辦公室發言人

 

陳太的按揭事件屬舊聞,95年各報刊已有報導,其中《經濟日報》於1995819日引述恒生銀行企業傳訊部傳媒及投資關係經理高玉桂代表銀行方面,證實布政司陳方安生確實把兩個物業,按揭給銀行作抵押。該兩項物業當時之市價合共為1,460萬元。並無回應其他質疑。

 

(資料來源:1121日星島日報)

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