內地穩樓市 隱憂未全消

周一內地股市急升,A股升2.6%,創7年新高,原因是人民銀行等五個部委聯手出招救樓市,令地產股帶頭急升。
 
今次救市措施主要有兩個方面:一,透過放寬按揭成數及放寬用公積金貸款買樓的比例,以降低買樓所需要的首期付款。二,將賣樓免交營業稅的門檻,從5年降低至2年。
 
第一項措施令首次置業者只需儲夠兩成首期就可以買樓(之前,若是買90平米以上的,首期需三成),而買第二套房的,亦只需四成首期就可以買樓(之前要六成至七成)。首期不用以前那麼多,就可以令大量本來沒有資格買樓的人,一下子都可以入市;會有一大批購買力突然間被釋放出來。
 
第二項措施可以令更多的小業主願意提前賣樓;以前要在買入後5年才免營業稅,現在等2年已夠;要套現的可套現,要換樓的可換樓,有利於改善居所的活動,可幫助高檔樓宇的銷情,令這類樓宇的庫存可以消化得更快。
 
因此,這類措施對開發商與相關的服務行業都會有明顯的利好作用。當此經濟有下行壓力的情況下,中央推出穩定樓市的措施,是有必要的。否則,若然樓市崩盤,中國的經濟勢將受到更大的衝擊。
 
然而,這些措施的主要功能,是釋放市場上原先已積累起來的動力,而不能產生太多的新生力量。當以前積累起來的力量被消化之後,樓市的動力又會減弱。
 
樓市的興旺,最好是建立在人口增長與人均收入增加的基礎上。但中國實施一孩政策已這麼多年,人口已開始老化,即使今後進一步放寬生育政策,這批新生孩子,也要很多年後,才需要成家置業。此外,在經濟增長放緩的情況下,城鎮化的速度亦會減慢。有些經濟問題比較大的城市,還可能出現人口流失的情況。農民工若是找不到工作,不會長時間呆在一個地方。人口減少,先會對租金有壓力;租金回報下降後,入市的投資者也會減少。
 
再者,現時二三綫城市都有供過於求的情況。發展商手上的庫存,很多都要18個月才能消化掉,加上他們手上還有大量的項目正在興建,今後想套現都不會容易。
 
據我們公司的全國三十多個城市近日的業績表現顯示:今次政府的救市措施,在一綫大城市,如深圳、上海、北京等的表現十分明顯,但在二三綫城市還未見有太大的刺激。開發商得靠大幅減價才能增加銷情。
 
不過,在一綫城市,由於交投激增,二手市場已出現貨疏盤少的情況;反應慢一點的買家,可能要被逼接受價高一點的盤。行內都預期樓價會在第二季進一步上升,至於一綫城市的好景是否能蔓延到二三綫城市,現在還無法確定。但這總比一綫城市樓價也不穩,繼而進一步拖累二三綫城市好。
(轉載自2015年4月2日am730C觀點)
 
 
 
 
 

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