駱駝背上一根羽毛

《財政預算案》發表後,《信報》這樣評論財爺的土地房屋部份:

 

「關於土地及房屋方面的措施,《財政預算案》僅僅提到寥寥幾點,例如未來一年賣地計劃有二十九幅住宅用地,可供興建一萬六千個單位,其中十六幅是新增用地。此外,為了加強資助房屋在市場上流轉,由曾俊華擔任主席的香港按揭證券有限公司,將研究推出新的補地價貸款擔保計劃,協助業主向房委會或房協繳付補價,令資助房屋可在自由市場上出租或出售,目的是要增加現成的房屋供應。被問到為何沒有再推出壓抑樓價的「辣招」,曾俊華祇含糊地表示,有需要的時候會毫不猶疑再推出措施,但沒有具體解釋何謂有需要。」

 

誰知用不著兩天,金管局總裁陳德霖就聲言為保金融體系的穩定,宣布推出三項收緊住宅樓宇按揭措施,從此向銀行貸款買樓所付的首期最少四成。這是繼20132月之後,金管局推出的第七輪逆周期措施,該三項「加辣新招」包括:購買700萬元或以下自用物業,銀行最高按揭成數由原本的七成,劃一降低至六成;購買第二個住宅物業,無論是否自用,供款佔收入比率的上限降低至四成,用於利率壓力測試的上限降低至五成;各類非自用物業按揭供款佔收入上限降至四成,利率壓力測試的上限降至五成。此外,按揭證券公司按揭保險計劃的最高成數,由原本的九成降至八成。

 

金管局出招後,有關高官如陳家強及張炳良紛紛出面為它保駕護航,還聲言政府必要時會再推出有力的遏抑措施。財爺更放狠話:「負擔不起(現時)樓價,就不要買。」

 

不少大好友認為金管局的新辣招治標不治本,依然是短期有效,稍長,當市場消化了這個訊息,樓價又會再度飆升。

 

個人看法稍為不同,隨著樓價屢創新高(還記得《Demographia International》調查報告指出,香港的樓價收入比率為17倍,冠絕全球嗎?),美國加息的步伐愈行愈近,本港土地、房屋供應日增,中國經濟日趨放緩,金管局這個小辣進一步為已大為超負荷的駱駝背上加多一根羽毛。羽毛雖輕,但最後一根卻隨時可壓垮早已不堪負荷的駱駝。

 

縱使市場消化了這個訊息後,樓價真箇再度飆升,那個飆升必然受到更大的制約,飆升的幅度必然較小,而位高勢危,離爆破點必然更近,大有可能是觸手可及。

 

目前最有利香港樓價的因素是歐日的大規模量化寬鬆,但它亦不足以、不可能令樓價永遠擺脫地心吸力,樓價大幅下調始終會來臨,這個日子看來不會太遠。

 

大家盡可嘲笑高官們對樓價多判錯,譏諷他們認為樓價過高叫市民別買樓是阻人發財或加重上車一族的成本,但當他們高叫「狼來了」的次數愈多,狼真的來了的機會也愈來愈大,不可再等閒視之。

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