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投資香港地產,不如投資大陸

(原文發表於2007822)

 

十年河東,十年河西,香港五十至九十年代賴以富強的種種特定條件現今已差不多消失殆盡,香港產品及服務競爭力大不如前。除了金融服務業,我看不到哪一門生意是好做的,當老闆的及打工的各有一本難唸的經。在目前的大氣候下,我們在港幹甚都事倍功半。相反地,在國內,由於租金地價平、工資低、人才多,以及經濟增長率高和商機處處,做甚麼都事半功倍。近年國內經濟增長率每年平均總有百份之九、十,沿海富庶地區更達雙位數字,遠遠超過香港,國內經濟是處於上昇軌,香港的則走下坡路,發展潛力孰大孰小,是不言而喻的。

 

2006年前3季,深圳和廣州平均樓價分別為每平方米9,690元和6,388元,較上年同期分別上漲31.9%19.7%。截至今年621日,深圳樓價平均每呎為1,439元,較今年1月的呎價991元,半年內暴漲45.2%。國內其他一線大城市如上海、北京和廣州等,過去三、四年樓價每年動輒升二、三成或以上,二線城市如成都,由2003年至今年第二季,樓價上升71%,估計今年全年升幅最低限度可達2025%,升幅之大,遠較香港樓價為高。

 

在港上市的內房股中國海外,過去十五年公司總資產由45億元增至359億元,增長了7倍;資產值由26億元增至150億元,增長了4.8倍;市值由42億元增至1,323億元,增長了30.5倍!在在顯示大陸房產市場的高速增長。

 

從上面信手拈來的例子和數據,我們已不難看到,大陸房地產的增值能力遠高於香港的。

 

由於地價、建築費都很高,樓價不免高企,市民對香港物業的需求因而大減(最低限度增長有限),而本港人口增長率近年居世界最低之列,市民收入的增幅又微,香港地產發展商不敢過份貴買貴賣,生意很難做,利潤大不如前,被逼另謀發展。97年以來,香港大大小小的地產發展商紛紛北上發展,先是集中在國內一線城市,眼看一線城市好地難尋,樓價升幅相對減慢,就將力量轉移,極力開拓二線城市。香港地產發展商近年不斷增加投資國內房地產的比重,有的甚至已經主客易位,投資國內為主,香港為副。恒隆地產近年在大陸發展十分積極,僅最近便在天津、濟南、瀋陽、長沙及無錫等二線城市落實六個投資物業項目,反觀香港新增項目不多。恒隆執行董事吳士元估計,在2012年集團在內地物業的租金收入將可超越香港業務,如祇計上海,至2010年租金收入亦可望達到香港業務八成。

 

資金應該向發展潛力大的地區走,這是經濟發展的一般規律。台灣人深明此理,早在廿多年前,當鄧小平一搞經濟開放,有感本土發展已趨飽和的台灣大小企業和個人就大規模地蜂踴到大陸各地發展,廿多年來,碩果纍纍。過去十年,香港地產發展商急起直追,爭先恐後北望神州;港人購買國內房產每年大約24,00025,000個單位,這說明部份市民亦懂得快人一步。大陸各地現時盡得天時、地利及人和,整個經濟形勢向北方傾斜,而且有增無已。我們的資金與其投資在港物業,賺其蠅頭小利,倒不如北上就食,這是新形勢下的順勢之舉。我們可以想像到北上投資物業的各種困難和不利,但所謂有智慧不如乘勢,困難及不利與順應時勢相比,小事矣!未來二、三十年,勢在中國大陸,投資國內房地產,肯定較投資香港物業划算。

 

短期來說,國內的房地產(及股市)有泡沫成份,可能發生較大幅度調整,但中長線而言,一片光明。時間會証明,得形勢之先者,成就一定遠較眛於形勢者大,願大家好好掌握此等百載難逢的機遇!天與弗取,罪也!

 

具體怎樣投資大陸房產,有空我再和大家討論。

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