答記者有關《施政報告》房屋土地部份(2)

p 記者    r 我

 

p     承上題,如果是的話,預計今個周期跌幅,還有至2015年底的跌幅為多少?

 

r     由上世紀六十年代起,每個住宅樓價下跌浪歷時由3年至6年,跌幅由40%60%強。上個下跌浪(199710月至20038月)的跌幅高達67%,預計今個下跌浪,盡管情況很特殊,跌幅可能小於過往,但總會有三、四成,如果說祇有1015%這麼溫和跌幅就完成調整,重上下一周期的復甦期,我是不相信的。

 

現時這個上升浪究竟何時告終?在梁振英雙辣招出台前後,我就不斷預估這個上升浪很快就告一段落,踏入下跌浪。這些預估最後證明落空,過往兩年樓價還在升,盡管升幅不大。兩年不是一個短時期,怎樣解釋整體樓價期間竟然沒有下調?在此,我想引凱恩斯一則名言來解釋:「市場偏離理性的時間,可能遠遠較你想像的長」。我相信,我分析所得的趨勢和結論大抵是對的,但兌現的時間可能有錯。時間不容易拿捏準確,因為市場通常由群眾主宰,而他們每每不大理性(例如迷信樓價祇升不跌,迷信長期超低息的效應,不相信樓宇供求會改變等等),並且往往長時間延續,長得出人意表。

 

你問我到2015年底的跌幅為多少?這就假定今年樓市終極一跌,由上升轉下跌,開展新的下跌浪。問題是,由於市場群眾的不理性,凱恩斯的「市場偏離理性的時間,可能遠遠較你想像的長」仍在起作用,今年樓價可能仍會微升或橫行,沒出現新的下跌浪。但個人估計,2015年下半年轉跌的機會還是有的,如出現,510%的樓價跌幅一定少不了。

 

p       二手交投陷谷底,一手則靠減價散貨,普遍市民換樓鏈的流動性偏低,你認為房策問題癥結是什麼?

 

r       說來說去,還是因為土地及房屋極其供不應求,樓價極其偏高。

 

p      《施政報告》對於中長綫住宅供應,提出的新辦法不多,包括研究發展大坑西邨,以及新界荒廢農、工業用地(棕地),估計效果如何?

 

r     和去年的《施政報告》比較,對於中長期土地(房屋)供應,新辦法其實不算太少。辦法多不多,是一個量的問題,可否將辦法落實及加快完成是一個質的問題。在量與質之間,我更關心後者,沒有後者,前者僅是假、大、空。我覺得特首在這份《施政報告》所提的辦法(量)已足夠(當然,日後若能進一步豐富則更佳),更值得關心的,是政府能否加快落實。

 

《施政報告》內的中長期土地(房屋)供應辦法效果估計如何?那得要看效果指甚麼。如果指十年建屋目標為48萬個公私住宅單位,個人是比較樂觀的,深信政府不但會達標,甚至有可能顯著超標。原因有四:

 

1.       我認為梁振英在競選特首的土地及房屋政綱上的「增加土地及房屋供應」承諾是有誠意的,一時未兌現,是因為剛上任,百廢待舉及形格勢禁,但他會千方百計在任內兌現,特別是要在2016年或稍前兌現。為何要在2016年或稍前?因為他要爭取連任,而兌現增加足夠的土地和房屋的承諾,將是他任內施政的最大亮點,有利大幅增強上至中央下至香港市民對他的認受性、支持度及受歡迎程度,這些都是競選連任(不管有沒有普選)不可或缺的條件。

 

我對梁振英這兩年多在增加土地供應的力有未逮還有另一種看法,他是非不能也,是不為也。他想將這個「能」留待到2016年,以這個施政最亮點作為於2017年競選連任的有力武器。

 

梁振英在公在私都有一個強烈誘因去增加土地和住宅單位的供應;

 

2.       佔領行動爆發後,梁振英承認,佔領行動不但反映佔領者要求更廣泛民主,也反映出他們在經濟方面的不滿,尤其是樓價高企,以及提供給年輕人的社會流動性有限。梁振英認為,要平息他們經濟上的不滿,方法應該由政策補救,如增加房屋供應。梁振英的看法,證明他對香港的時局,特別是社會問題,是清醒的。那也是他對年輕人上樓難而怨氣沖天的新認識,使他更有誘因去增加土地和住宅單位的供應;

 

3.       《長遠房屋策略》記者會舉行前幾個小時,梁振英對傳媒說,政府推出的「雙辣招」有效控制需求,壓抑炒賣,但要改善房屋供應,增加土地供應才能直截了當解決問題,當局會繼續大力規劃推地,增加供應。

 

梁振英的說法,一則顯示他完全了解解決房屋供應不足及樓價高企的關鍵,二則顯示他要解決問題的決心。在今年的《施政報告》中,梁振英強調,「我們最逼切的關注是發展用地的供應量和供應速度,加大和加快土地供應,是解決香港社會房屋問題的根本辦法」、「本屆政府有決心、有信心、有能力逐步扭轉供求失衡問題」。我對梁振英上述的決心、信心和能力投下信任的一票;

 

4.       十年供應的滾動期,現在才開始稍多於一年,但政府已成功地找到可以興建254千個單位的土地,僅看這個開拓速度,就令人對政府開拓土地達標甚至超標有信心。

 

p      《施政報告》突然終止投資移民申請,對豪宅市場有沒有影響?

 

r      根據統計,過去十年(截至2014930日)香港政府批准24,481宗投資移民的申請。20101014日以前,購買650萬元的物業就可申請作投資移民,之後,要投資1,000萬或以上非物業的項目才可申請作投資移民。每一個移民特別是20101014日後的,往往都順便購買二、三千萬以上的豪宅物業作居所,這意味著國內移民客在港平均每年購買2,400宗以上的豪宅。隨著投資移民申請的終止,這二千多宗豪宅交易不是一筆勾消就是大打折扣。

 

p      3D」辣招杜絕炒風,但按揭審批嚴格等,對一般市民入市也造成很大掣肘,是否應該考慮逐步撤招減辣?

 

r      過往兩年,盡管「3D」辣招大舉出擊,但2013年僅能令樓市價微升量大跌,2014年樓市明顯消化了「3D」辣招,再出現價量齊飛的局面。可以看到,若然沒有「3D」辣招,樓市早就狂升崩盤。「3D」辣招仍有正面、積極的作用,目前不可輕言撤銷。

 

 

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