旺細價樓 已近尾聲

去年香港樓價,在多重印花稅與佔中的影響下,仍出乎意料地上升。中原城市領先指數,由119.07點升到132.45點,升了11.24%。其中反映新界西的細價樓指數升得最多,由99.93點升到116.08點,升了16.16%。
 
出現這種情況的原因,首先是由於長期供應不足,用家別無選擇,令賣方可以擇肥而噬。至於新界西的細價樓為甚麼會升得特別快,一個原因是之前它升得少,現在是追落後;另一個原因是這類樓的銷售對象主要是首次置業者,他們不用交太重的印花稅,所以較樂意在這段時間入市。
 
不過,若然市場上其他類別的樓宇賣不起價,獨旺偏遠地區的細價樓,那就不是好現象,表示樓市的升勢已近尾聲。投資者宜密切留意。
 
一般而言,買豪宅的人對價格上升的適應力較高。因為買樓只需動用他們財產的一部分,升得再高一點,他們也負擔得起。但買細價樓的人,買樓往往要動用全副身家,還得向銀行大舉借貸。他們的買樓能力,受制於他們的工資升幅與儲蓄積累,升多了就負擔不起。
 
因此,即使供應在短期裏無法增加,供不應求的情況亦會改變。因為,對價格有影響的供不應求,只計算有效需求,而非一般意願上的需求。香港人哪個不想有自置物業?但買不起,就沒法對市場起作用。所以,若是樓價上升,市場上的有效需求就會減少。這種影響對細價樓市場尤其嚴重。
 
此之所以,之前市區的細價樓上升的時候,我預期升勢尚會持續。因為當市區樓貴到大部分人都買不起的時候,還可以去新界買,市道還可以繼續興旺。但現在已升到新界細樓,再升下去,就沒有更便宜的香港樓可供替代了。
 
現時市場一片熱鬧,大家可能沒有留意危機已開始潛伏。但當新界西的細樓指數逐步與整體的領先指數拉近時,細樓的升勢亦會遇到阻力。我預期,這種情況可能會在今年的下半年出現。
 
自從有了額外的印花稅之後,市場上的投資者無疑少了很多。但由於今年樓價升勢持續,市場已由升到不相信,發展到升到迷信。大家都以為升勢可以沒完沒了地持續下去,連那些沒有即時需要的人,也會提前買樓。我們遇到很多家長都在為子女預先買樓。這等如市場已在預支購買力。
 
購買力今天被透支了,將來就會少於預期。因此,市場一旦逆轉,跌勢就很快會轉急。老子說:「福兮禍所伏。」當此大好形勢,大家可不要讓勝利沖昏頭腦。2015年投資地產,策略仍以保守一點為妙。 
(轉載自2015年1月7日am730C觀點)