租金升跌的背後

細價樓備受市場追捧,樓價飆升,屋苑呎價屢創新高,與此同時租金也高企,屋苑呎租不時創出新高。根據市場消息,西灣河鯉景灣怡坤閣高層F室,實用面積498呎,以2.15萬元租出,呎租43.2元,創該屋苑呎租新高。高價呎租亦蔓延至新界區細價屋苑,沙田第一城40座低層F室,實用面積284呎,以1.35萬元獲外籍公司租客承接,呎租47.5元,創該屋苑新高。現時細價樓高價承租個案集中地仍在灣仔區,近年入伙的尚匯、壹環等,成交呎租已突破80元,個別單位更達93元。

 

舖位市場就沒那麼好運氣,由於內地打貪腐行動持續,加上內房增長放緩,以及內地經濟增長減慢,導致來港內地客豪爽的購物模式有所收歛,令本港奢侈品零售銷售受創,拖累商舖租金下滑。有見零售市道放緩,個別舖位業主近期已不惜主動減價出售出租。明年奢侈品銷售前景不大妙,預期街舖租金受影響最大,估計將錄得雙位數跌幅。

 

住宅高呎租當然令業主雀躍,但此中蘊含著某些利淡因素:

 

1.      低息環境持續,催化買樓需求,帶動樓價癲升,租金盡管高企,仍未能追及,市場開始重現九七年才有的「租平過供」現象;但這個現象每每是樓市崩盤的先兆;

 

2.      近日不少買家轉買為租,個別上車屋苑租賃交投急增。租金高企部份原因是因為這些準買家看淡未來樓價,乃轉租避險,租市需求大增,租金趨升是短中期的必然結果,但長期而言,特別是加上加息周期,樓價會大受影響而下跌;

 

3.      影響舖租的因素,最終亦會同樣影響住宅樓的租金和整體樓價,祇是時間有所滯後,程度有所不同。

 

市場中的現有持份者及意欲入市者,都宜留意上述利淡因素。

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