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賣地價不一定有指標性

 (原文發表於20061229)

 

新鴻基地產較早時以18億元投得山頂加列山道12號地皮,每方呎樓面地價42,196元,不但較每方呎18,000元的勾地樓面地價高出1.34倍,較20002月新地投得的山頂施勳道地皮(現為倚巒)大幅高4倍,亦較19971月裕景興業投得的南灣道12A地皮高出1.3倍,更刷新香港開埠以來樓面地價新高,甚至是全球紀錄。

 

加列山道地皮以天價售出後,山頂放盤業主反價及封盤的比例急增。地產代理透露,目前山頂約有100個單位放盤,有90%反價或封盤,而放盤普遍提價10%30%,部份業主更提價逾50%,山頂洋房的每呎最低消費已升至2萬元過外,樓齡高的分層單位,呎價亦超過1萬元。多家發展商亦乘勢為旗下豪宅新盤加價,長實的大坑半山「名門」,即時將第2座頂層複式單位意向呎價調升10%35,000元;百利大旗下的山頂道8號餘下10餘個分層單位,呎價由25,000元加至33,000元,加幅超過30%;會德豐地產旗下的歌賦山里3號,呎價亦由28,000元增至32,000元,而同系的紅莓閣呎價則擬由20,000元加至2萬餘元。

 

部份發展商及地產代理極度看好豪宅後市,聲言明年豪宅不難升2030%

 

總覺得,香港一般人對地皮拍賣價過份敏感,買賣雙方往往據此來厘定議價中單位的賣出及買入價。但今次的加列山道地皮,我想提醒有關人士(特別是準買家)注意下述幾點:

 

1.     加列山道12號地皮,地盤面積不外79,148呎,可建樓面面積42,658呎,這麼小規模的地皮,其成交價不大具市場指標性;

 

2.     新地擁有的豪宅於發展商中素來稱冠,僅山頂及南區豪宅市值己超逾200億元,現時新地以天價投得山頂地皮,令整批豪宅水漲船高,地產界估計該批豪宅已升值30%,即約60億元,相較之下,投地的18億元簡直微不足道。實況既然如此,我們是否應該想一想,新地在加列山道12號地皮的天價,是否一種策略性出價?

 

3.       這次賣地價,主要影響山頂及南區一帶的洋房,其次是同區的分層單位豪宅樓市,對整體樓價影響不大;

 

4.       發展商並不總是英明神武,他們計錯數、出價過高而最終虧大本收場的例子,過往屢見不鮮。市場樓價由供求而非成本決定,麵包不一定貴過麵粉!如果麵包貴過麵粉是金科玉律,則新地出價18億實在太愚蠢了,它應該出36億,甚至更高,愈高愈好!這樣,新地將來的加列山道新盤固然可以賣得更高價,盈利更可觀,更立杆見影的是,新地現時擁有的山頂及南區豪宅市值,頓時飛升至500億元過外,豈不妙哉?!

 

5.       經濟學還有這麼一條規律,商品價格愈高,需求(即願買的人)愈少。樓宇亦是商品之一,不會例外。縱使賣地價能帶起樓價,業主們不要以為鴻鵠將至,認為所有類似豪宅都理所當然可賣到相同的好價錢,在上述規律的作用下,樓價愈高,買家愈少,恐怕祇有少數業主能以該價售出。

 

既然發展商有機會計錯數而出價過高,或基於策略性考慮而出一個天價,準買家胡亂地據此而高價買入同類豪宅,豈不亦很有機會成為天下第一號傻瓜?

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