樓市是否轉勢,時間會證明一切

大概看了我近期一些評論樓市的文章,讀者S君來信將我一軍:

 

「自從政府於201210月及去年2月先後推出辣招及加辣招後,你是看淡樓價的。但過去差不多兩年,(整體)樓價沒明顯下跌,近期細價樓樓價更屢創新高,樓價有重納上升軌的趨勢。你是否應該調整原有的看法?」

 

在一個樓價上升浪中,不會一升到頂,總會有些時候是一反常態而下調的,祇不過稍為下調就再升,重登上升軌,並創新高,那不是轉勢而是上升浪中的調整;另一方面,在一個下跌浪中,樓價亦不會一跌到底,總會有些時候是反常地突然上升,祇不過稍升就無以為繼地再下跌,重納下跌軌,並創新低,那亦非樓市轉勢,而是下跌浪中的反彈。

 

過往年餘,盡管近期細價樓樓價趨升,但豪宅及一手新盤價格依然是節節下挫,而且跌幅不少,我相信2014年的整體樓價仍是趨跌的,也就是說,2014年的整體樓價低於2013年的。細價樓樓價一枝獨秀無助於推翻整體樓價下調這個大趨勢。是耶非耶,我們此刻無需爭論,暫且各存一家之言,不出一年,誰對誰錯便見分曉。

 

兩年不是一個短時期,怎樣解釋整體樓價期間竟然沒有明顯下調?在此,我想引凱恩斯一則名言來解釋:「市場偏離理性的時間,可能遠遠較你想像的長」。我相信,我分析所得的趨勢和結論大抵是對的,但兌現的時間可能有錯。時間不容易拿捏準確,因為市場通常由群眾主宰,而他們每每不大理性(例如迷信樓價祇升不跌,迷信長期超低息的效應,不相信樓宇供求會改變等等),並且往往長時間延續,長得出人意表。

 

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