內地住房需求轉弱

自從內地把住房商品化之後，樓價的趨勢基本上都在不斷上升，原因是需求強烈，供應一時追不上。不過，這種供不應求的情況已出現逆轉，並對內地樓價出現根本性的影響。
 
解放後的頭三十年，內地人的住房主要靠工作機構提供。這段時期，中國行計劃經濟，生產力解放不出來，大部分機構財力不足，沒法搞好住房福利，以至供應嚴重滯後。所以改革開放後，一推行市場經濟，積累了三十年的供應不足就立即在市場上爆發出來，令價格不斷攀升，但經過三十年的高速建設，形勢已經逆轉。現時大部分城市的空置率都超過百分之十，遠超國際水平。
 
內地的開發商都寄望城鎮化可以解決現時的供過於求問題，但自從2010年從農村進入城市的人口突破2,100萬之後，近兩年已出現回落。原因是中國出口增長放緩，加上中國政府又刻意推動產業轉型，減少勞力密集，轉向發展知識含量較高的產品。這種發展將導致農村的低技能勞動力難在城市找到出路。城鎮化的速度減慢，將令樓宇供過於求的情況更趨惡化。
 
再者，現時內地的房價已經不低，農村來的人根本買不起。加上開發商在建的單位大多是大單位，銷售對象不可能是進城的農民工。城鎮化根本解決不了開發商的滯銷問題。今年上半年，雖然開發商的總銷售金額仍保持輕微增長，但主要靠一線城市的業績，二三線城市依然推不動。
 
此外，中國的人口增長也在放緩，新一代都不願生孩子。因此，政府雖有意放寬一孩政策，效果可能不會太顯著。一個社會若想保持人口有增長，出生率要超過2.1%才能達至。但現在的中國政策放鬆，並非任由人們自由生育，而是容許夫婦中其中有一個是獨生子女的(兩個都是當然更沒問題)可以多生一個，仍是以兩個為上限。這個政策只能降低人口減少的速度，而不會增加人口。因此，當過去積累起來的住房需求被消化之後，以後的新生需求只會減少，不會增加。
 
這種情況之前不明顯，是因為從嬰兒出生，至成長到可以結婚組織家庭有一段時間差。在一孩政策之前，中國曾受毛澤東「人多好辦事」的思想影響，所以新生家庭仍持續保持增長。但現在距離1979年全面推行一孩政策已35年，政策前出生的人大都已經結婚，今後踏入適婚年齡的人應開始減少。新生的家庭若果減少，對住房的剛性需求就不可能增加。
 
長遠而言，中國的下一代都不愁沒有房子。他們的祖父母，外祖父母，以及親生父母，都可能要把自己的房子留給他們。將來可能要賣房子的人多，要買房子的人少，房價很難再如過去三十年那樣只升不跌。 
(轉載自2014年7月14日am730C觀點)