香港樓市似在升溫
近期，我雖然不斷看淡香港樓市，並提醒市民入市要審慎，投資宜保守；但不知道為甚麼，在很多公開場合，仍不時有人問我，某個樓盤是否買得過？現時入市是否一定會吃虧？樓換樓是否風險不大？他們對我之前的勸告，似乎都沒有聽入耳，或許他們另有一套自己的看法。有一點可肯定的是，他們的買樓意欲遠比我想像中強。
實情是，近日的新盤銷情真的出現了明顯的突破，荃灣的環宇海灣共推1,717個單位，在不到一個月的時間裏已賣了九成。在今天這種市道下，一個單位這麼多的大盤，能在這麼短的時間裏，接近一鋪清袋，實在有點意想不到。
在開盤前，行內都覺得這個樓盤訂價合理，銷情應該理想，但亦只是預期賣1,000個單位左右，能賣六至七成已算不錯。今次能賣得這麼快，顯示樓市已經升溫。
環宇海灣屬剛需盤，買家主要是不受辣招影響的本地用家，有較理想的反應，尚可以理解；但近期卻不只這類剛需盤賣得好，西九龍Grand Austin與白石角的逸龍灣都接近售罄。這些單位很多都過千萬元樓價，非一般首置者能負擔得起，可見不但上車盤有銷路，連換樓需求與投資需求也有增加的傾向。據地產代理估計，六月份的新盤銷量將創近年新高，肯定可以過二千宗，甚至有機會靠近三千宗。
一手市場的興旺，亦帶動了二手市場。在一手市場向隅的客人，唯有轉投二手市場。但在辣招扭曲下，業主大都不肯在這段時間放盤，擔心大部分客被辣招攔截下賣不好價。所以，二手市場可供選擇的盤口不多，業主的價位都企得很硬，短期裏樓價可能會有所反彈。
出現這種情況的原因，有多個方面：(一)美國經濟復甦緩慢，不但2015年不會加息，即使到2016年，亦不知道是否有條件加息，大家因而覺得低息的環境還會持續，這對樓市有利。(二)美國經濟復甦未如理想，令原本回流美國的資金又再流向新興市場，香港亦屬得益地區。(三)內地經濟數據有所改善，令人對中國經濟硬著陸的擔憂減少，冒風險的投資意欲增加。(四)內地銀行獲得中央定向降準，資金緊張的情況略為鬆弛，部分浸透出來香港。(五)在過去一年多的時間裏，香港樓市交投淡靜，積累了不少有實際需要的用家，他們等了很久，近期終於忍不住了。(六)近日新盤定價合理，銷情理想，對用家入市起著鼓舞作用。
在這種情況下，我預期樓市在六、七月期間會有一次較為顯著的反彈，價格有機會挑戰上次的高位。然而，我並不認為這次反彈意味著樓市又再進入牛市，政府的辣招對樓市仍起「緊箍咒」的作用，加上內地正進行深化改革，陣痛在所難免。因此，在這段時間入市，不宜太過進取，確有自用需要的，也要量力而為。
(轉載自2014年6月23日am730C觀點)
