內地客的撒資和內房的崩盤風險

近期在香港房地產市場,內地客蝕讓(售出價低於買入價)的成交個案日多,遍及瓏璽、天巒、南灣、名城、日出康城、半山壹號等知名屋苑和豪宅。這種現象和內地銀根緊張、房地產極度不振及經濟放緩有脫不開的關係。部份內地客由於急需資金回救國內本業,唯有大幅劈價出售手上的香港物業,蝕讓也在所不惜。

 

內地客買賣香港房地產有某些普遍特點:買時,不計價不講價,二話不說就奉上大額支票或現金,去馬其疾如風,豪綽異常;賣時(特別是有需要套現而市況不就),亦是不計(成本)價,主動大幅劈價,為達目標,大蝕亦在所不惜,果斷豪邁。

 

內地客買賣都透著大氣,善於捕捉時機及敢於行動這些最要害的關鍵而不拘其他小節。客觀效果就使他們買得平(今日的貴是明日的平)和賣得貴(今日的平是明日的貴),本地投資者值得認真學習其精粹。

 

內地多個城市最近相繼爆發樓盤「減價潮」,但無助刺激成交,年初迄今內地整體住宅銷售量仍然按年減少6%,業內人士估計,情況會進一步惡化,令房企庫存與日俱增。導致成交下跌的主因是銀行正在收緊個人住房按揭貸款,除了取消利率優惠,還把審批期拖長達6個月,變相削弱買家購買力,影響房企資金回籠,加劇資金鏈斷裂風險。在上海,銀行對房貸今年開始特別嚴,因現在內地銀行缺錢,去年還有利率85折優惠,今年已取消。商業房貸現時年利率約為6.55厘,若非收入充裕、沒有信用透支紀錄的客戶,樓按利率高達1015厘。

 

近期一篇關於內房一哥萬科第三把手、副總裁毛大慶在某內部沙龍的發言稿在網路上廣泛流傳,文稿用詳實有力的資料論證了三大核心要點,包括反腐對於高端市場的影響、部分城市的供應過剩及銀行資金全面收緊。該萬字發言稿中傳遞的看空行業、全國房地產將下行等觀點被輿論快速發酵。

 

毛大慶指出,在萬科統計的全國50個大型城市之中,除北京和上海,其餘普遍嚴重供過於求,在過去兩年已經透支了購買力和樓價升幅,「加上政府玩命的賣地,基本上祇有賣地是政府財政的唯一來源,在此情況下,這些城市的銷售,這半年以來,基本是處於急劇惡化的速度狀態。」

 

除提及市場供求狀況,毛大慶還講出了很多人都心知肚明、卻不敢宣諸於口的因素,就是現屆政府反腐倡廉對樓市的打擊。據他在北京的調查,當地樓市受打貪影響,近日二手放盤量大增了超過一倍,且大部分都肯削價拋售,減價幅度達一半。

 

這篇講話流出後,無論萬科或毛大慶本人都不敢作出直接否認(因爆料者很可能有錄音在手),這個反應可視為默認。有興趣的讀者,不妨找讀毛大慶講話全文,特別要留意他羅列的許多事實資料。現在的國內市場跟香港息息相關,內地樓市面臨大幅調整壓力,香港難以獨善其身,大家實宜警惕。

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