過度興建 惡果難逃
世上的房地產泡沫，不外以下三種:(i)過度興建；(ii)過度借貸；(iii)價格過高。香港除了有價格過高的問題外，前兩項都完全沒有跡象。但在內地，則三種泡沫都有，所以內地的房地產危機，形勢遠比香港嚴峻。
以上的三種泡沫中，尤以興建過度最難藥救。惡因已種，惡果難逃，問題只是危機何時爆發罷了。
過度興建，可分為兩個階段。先是興建量超過社會上的有效需求，即社會上已沒有足夠有經濟能力的人去購買這些房屋供應。繼而發展至興建量超過社會人口的實際使用需要，即送出去也找不到人來住。
如果只是屬於第一階段，問題還不至太大。只要賣得便宜一點，就會有人買。早前投入的資源就不至於全部浪費，樓一樣有人住，只是開發商要承擔虧損罷了，老百姓反而有平樓買，可以成為得益者。
但有些中國的二、三線城市，過度興建的情況已發展至第二階段，即供應量已超過當地人口的實際住屋需要，那就是免費送出去，也沒有人住，社會資源注定要浪費。中國的很多鬼城，就是因為過度興建而產生的。
一旦出現這種情況，開發商投入的資源就會血本無歸，銀行的貸款就會成為壞帳，社會的積累就會從此被困，沒法用在更有效益的地方。內地近日銀根短缺，關鍵並非中央收緊，更重要的是之前的錯誤投資所導致。原先投入的資金，既無法收回，又沒有新的產出，銀根怎能不緊？
內地的一些城市領導人，誤以為中央在推動市鎮化，每年都有過千萬的人口從農村流入城市，所以他們新興建的樓房不愁沒有人住。誰知城鎮化不可能靠興建住房來帶動，若是農民出城找不到工作，即使有房免費提供，他們也沒法在城市裏長呆下去。
可惜，很多地方領導並不明白這個道理。他們在批地時，只考慮自己有甚麼好處，而沒有理會社會的實際需要。有人肯出錢買地，他們就大量供應，把下一代，甚至兩代人的需要都提前批出去了。
他們最熱衷於搞造城運動，在現有的主城區之外，再造一個新城區，規模比舊城區還要大，既有政府辦公大樓，又有商業中心、科技園等，當然離不開大量的住房區。單是無錫，就一口氣推出五個新城，結果都成了鬼城。
這並非個別城市的情況，而是全國普遍存在。在經濟高速增長的年代，矛盾並不突出。但近期經濟開始放緩，矛盾就開始暴露。現時大家都已看得很清楚，無論是開發商、銀行、大小投資者，都不會再把資金投入這類城市。中央若是出手相救，只會讓之前的錯誤投資者脫身，自己去替他們背黑鑊，連累老百姓也要一起來承擔。中央一定不會上當。
(轉載自2014年5月20日am730C觀點)
