不要忽略某些樓價的潛在威脅(1)

直接評論市況的文章我寫得多,今次就寫一些較軟性的對樓價的潛在影響事物。

 

深廣樓價會較顯著影響香港

 

高鐵二、三年內就會建好,屆時來往廣州、香港兩地不外45分鐘,來往深圳、香港兩地不外20分鐘。

 

2011年的樓價計算,深圳近羅湖的市中心區住宅,大概是每平米18,000至22,000元人民幣,很漂亮的豪宅亦不外每平米四、五萬元人民幣;以2013年的樓價計算,廣州天河區的高級住宅,約為每平米24,000元至32,600元人民幣。廣州高鐵站所在地花都的住宅樓價大概更祇是每平米8,000至9,000元人民幣。

 

對港人來說,深廣(特別是廣州)樓宇價廉物美,深廣兩地的生活指數又遠低於香港;在高鐵革命性地將三地的交通時間縮短,祇要交通費處於一個低水平,深廣樓的性質隨之亦起了革命性的改變。

 

許多人恐怕都忽略或低估了深圳、廣州樓對香港地產的潛在威脅,特別是威脅的力度和速度。港人購買國內樓宇通常不外作渡假或退休用,如長駐國內某地工作,亦可能購樓作居住之所。深圳、廣州同國內其他城市不同之處,在於它們是絕無僅有兩個具備香港工作、深港居住條件的國內大城市。購樓作退休、渡假及長駐居所的人始終有限,購買數量有限,對香港樓價威脅最終不會太大,但能令香港人日日照常返港工作的深圳、廣州樓,銷售對像卻可涵蓋絕大部份港人,這個威脅就不可同日而語了。

 

許多人認為深圳、廣州樓成不了氣候,在香港和深圳、廣州,是兩種截然不同的制度,因而是兩種不同的生活方式,一般港人恐怕不能適應深圳、廣州的生活,怎會買深圳、廣州樓居住?

這些朋友不了解,生活方式其實範圍很廣,廣義地說,它可以包括工作、教育、醫療、婚姻、個人事業發展等較高層次的東西,但狹義來說,它只是指衣、食、住、行等各種較低層次的東西。香港人最有利的,就是可以在兩地各取其所需,擇其善者而從之。港深(廣)兩地,一般生活方式,愈來愈接近,衣、食、住、行,素質差別不大,但價錢則深圳(廣州)便宜得多,港人當然取深圳(廣州),工作、教育、醫療等等,深圳(廣州)不如香港,自然取香港。生活可以割裂,不存在非彼即此的抉擇,港人不會感受兩種截然不同制度的衝擊。

許多人認為深圳(廣州)治安不好,教育不能與香港的接軌,而醫療又遠不及香港般完善、水平高及收費廉,這就形成一道天塹,只有很小部份港人有興趣移居深廣,這絕對是美麗的誤會。先不說深廣為了吸引港人定居,早就計劃在當地籌建港式學校、港式醫院,並大力搞好治安,就算深廣政府不幹這些,深廣樓仍是魅力沒法擋的。深圳治安不好是事實,但不好到甚麼程度卻是見仁見智,無論如何總勝過二十多年前的紐約;深廣沒港式學校,就返港上學,深廣沒合適醫院,就返港就醫,只要交通方便,交通費合理,都不是問題。教育及醫療,不是每個港人都將之放在首位,甚至重要位置的:單身貴族及無孩夫婦不會重視小孩教育問題,青年不會太在意醫療問題。生活素質如果能獲得大幅改善,治安不大好,對中下階層港人就更不是問題,他們會視為換取美好生活的部份代價。

許多人認為,深廣樓對香港不是毫無影響,但只會局限於新界北部,這又是一個美麗的誤會。一個城市通常分為多個不同地區,每個地區的樓宇因本身的條件形成一個地區價格,但不同地區樓宇的不同地區價格,在某一段時間內是存在一定的比例關係的,當某個地區的樓價發生變化,就無可避免地引起其他地區的樓價同方向地、按比例地(最低限度按接近比例)變化。太古城現時樓價一般為每呎11,000元,沙田第一城則為8,000元,如果太古城突然價格大降,變成每呎8,000元,你認為沙田第一城及其他地區的樓價會聞風不動嗎?深廣樓的威力,到時是無遠弗屆的,香港不同地區都會受到衝擊,差別只是所受影響的程度而已。

 

待續

 

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