樓市已發生不少重大變化(2)

 4. 劈價或變相劈價促銷主導一手樓市場 

去年10月,天璽及The Austin劈價三、四成促銷。聰明的發展商一方面調低新盤售價,另一方面推出多項稅務補貼,變相減價去吸引買家,特別是針對15%的買家印花稅。發展商肯吃眼前虧,終於使部份內地客及公司買家重現市場。自此,這種大幅劈價及劈價方式已成為一手樓銷售的模式;  

5. 二手樓業主身陷險境 

發展商看穿今日的平,是明日的貴,劈價促銷快而狠,買家都給一手樓搶光了,二手樓業主招架乏力,想出貨,唯有照辦煮碗,跟一手樓鬥平,以爭奪市場上僅有的購買力。對目前處境沒有危機感和前瞻性的小業主,如果自恃持貨能力強而坐視不動,等待他們的將是懸崖險境,一旦加息週期來臨及加息達到相當程度,樓價可能崩盤插水;  

6. 土地招標,價格將一浪低於一浪  

屯門兩幅土地於212日截標,成交樓面呎價分別僅為2,139元及2,571元,創同區地皮呎價近12年來新低,這是土地價格大幅趨跌的先兆。發展商所落的標,價格這樣低,自是對這個趨勢早已心中有數;312日,白石角大型豪宅地皮在17標爭奪下,竟然宣告流標。今次入標的主要是大型發展商,出價竟然全部不達政府底價,可視為不約而同的集體態度審慎,甚至顯示發展商對樓市前景失去信心。17張標俱不達政府底價,是因為兩者的計算基礎截然不同:政府是按近期同區類似地皮的成交價,入標發展商則是按將來(大有機會是兩年或以後)同區類似地皮的估計成交價,而他們的估計是悲觀的。不過大家毋須過份擔心,政府與發展商對地皮價格的看法早晚會比較一致的,因為反映日後跌市的成交價,最終會逼使政府調低底價。專業人士及學者預期地價將下跌二、三成,未來一年樓價跌幅亦擴大至1015%。從上述的招標和流標,可以合理地估計,土地招標的成交價,勢將一浪低於一浪; 

7. 全面跌市已成定局 

基於上述利淡因素和三項辣招已在立法會三讀通過,全面跌市已成定局,樓市將由過去一年的量跌價不跌(或小跌)過度到量跌價跌(或顯著跌)。減價潮將會由一手樓蔓延至二手樓;由豪宅蔓延至中下價樓,最後波及上車盤;由住宅樓蔓延至工商舖物業。二手樓價開始加速及加幅調整。今次的下跌浪,住宅樓價會下調多少?一般估計的跌幅為兩成到五成,我悲觀一些,預期它下跌四、五成。有心放貨的業主,還是趁目前樓價跌幅較小早放為宜。

 

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