樓市已發生不少重大變化(1)

近期樓市已發生不少重大變化: 

 

1.  美國加息提早來臨 

美國聯儲局新任主席耶倫320日在首次主持的議息會議上,決定繼續縮減每月100億美元的購債規模,預計今年秋季將可完全終結資產購買計劃,隨後約6個月可能開始加息。目前聯儲局每月購債數額已縮減至550億美元,按此節奏,到今年10月底的議息會議便可望完全退市,約半年後,亦即明年四月,或開始加息。按聯儲局官員估計,明年底利率將會加至一厘,未來3年可能加息2厘。加息漸行漸近,利率敏感的地產股全線受壓,二手樓放盤業主即時減價求售;  

2. 住宅單位供不應求的局面已改變  

未來新盤接踵而來,僅今年一手住宅單位推盤量就將達17,000伙,較去年增逾三成;從2014年的施政報告可以窺見,梁振英政府正大力開拓中長期的新增土地,在過去年餘,已在全港各區物色到150幅土地,可改作住宅用途並預計在未來5年推出,以供興建約21萬個公私營單位;在新的房屋供應目標下,政府的目標是平均每年提供約20,000個公屋單位、8,000個居屋單位和18,800個私人住宅單位;政府又推出補地價仲裁計劃,以冀縮短政府與發展商的磋商時間,估計每年可額外增加4,0005,000個單位的供應;本港33.3%土地已開發,住宅佔地最多,但也僅6.9%。可見梁振英競選特首時所說,祇須開發1%土地便夠100萬人居住,確非虛言。未開發的土地達66.7%,其中郊野公園佔39.6%,而已開發的土地中,仍有大量閒置的工地等待發展,例如荒廢的停車場、貨櫃場、荒廢綠化地及「棕地」(被破壞或荒廢的農地與工業地)。從中尋求1%額外土地,何難之有?更何況,政府可大力發展大嶼山,甚至填海。 

綜觀而言,土地和住宅單位在未來10年會陸續大增。樓價高企是因為土地和住宅單位供應嚴重不足,局面既被打破,樓價不跌亦難; 

 3. 內地客買香港物業幾近絕跡  

一方面是對內地客的加辣招,例如買家印花稅,DSD和收縮按揭,二方面是國內經濟顯著放緩,三方面是中國新領導班子決心打擊貪腐,有錢的人都不敢炫耀財富,高檔消費(特別是購買香港豪宅)首當其衝,內地客近一年購買香港物業(尤其是二手樓)大幅減少,近期更幾近絕跡;

 

— 待續 —

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