內地樓市不會一次過爆破

早前,內地房地產公司的股價曾一度全面急跌,連業績好、品牌響的公司也難逃厄運。起因是有消息說多間銀行已暫停對房地產的貸款,不但發展商貸不到錢,連小買家也沒法做按揭。在這種情況下,發展商就變成前無去路,後有追兵,資金鏈隨時有機會斷裂。
 
這些雖只是傳言,但剛巧碰著有多宗內地小業主因樓價下跌而要求退房的消息,市場就對銀行限貸的消息信以為真,預期內地地產股以後都難有好日子,所以齊齊加以拋售。
 
我屬下的地產代理公司,在內地逾三十個城市有分公司,同時在開售的項目數以百計,所以對內地房地產市場的情況比較了解。銀行全面停止對房地產行業的貸款,根本是無稽之談,政府不可能容許這種事情發生,遑論主動要求銀行這樣做。
 
房地產行業素來是財務槓桿比例高的行業,全球如是。政府最多只能收緊對房地產方面的借貸,而不可能完全制停。因為這樣只會帶來災難性的後果,導致金融市場也被拖累,情況一如金融海嘯一樣。
 
其實,政府收緊對房地產市場的借貸已不是新政策,三年前已開始實施。這才導致影子銀行的出現。發展商沒法從銀行系統得到所需借貸,唯有透過私募基金發行信託產品,向民間集資。但這種做法實際上抵銷了中央的收緊政策,釀成更大的風險。
 
中央現正著手對這類繞過銀行系統向民間集資的方式進行梳理。但處理的方式並非一次過把泡沫刺破,而是先制停新泡沫的出現,然後讓舊泡沫逐漸放氣。
 
這就一方面不能讓房地產的價格持續上升;另一方面亦不能讓價格暴跌。升得多會製造更大的泡沫;但跌得快又會令泡沫爆破,造成政府更不願看到的金融危機。
 
今年第二季將是很多信託產品到期的高峰期,這些產品很多都是以地產為抵押品的。如果到期的時候,抵押品依然有價,就可以用新債去還舊債。但如果房價下跌,有些信託產品就可能爛尾,造成連鎖反應。因此,中央是不會讓房地產價格暴跌,要地產發展商無以為繼的。
 
然而,中央亦要設法減少這類沒有納入銀行系統的債務的規模,以免尾大不掉。所以,收緊銀根是必要的。只有收得夠緊,那這些產品到期的時候,才可以迫所有參與者(包括發行方、銷售方、購買方)都承擔一定的責任。
 
現時受壓較大的應是銀行業與實力不足的小型地產商,有實力的地產商應該不會有問題。其中以項目集中在一線城市的品牌發展商壓力較少,但如果項目過多地集中在二三線城市,那就會有較多的風險,因為有些二三線城市的確供應過多,樓價無可避免需要調整。 
(轉載自2014年3月3日am730C觀點)