業界對「冰河時期論」反應過敏,弄錯焦點

近日二個讀者朋友不約而同問我怎樣看施永青的「冰河時期論」,及中小型行該怎樣自存。

 

這兩位朋友看來似是地產代理行業中人,我特別樂意與他們分享我的看法。

 

地球形成以來,冰河時期曾出現過11次,最長一次持續超過100萬年,上一個冰河時期稱為「大冰河時代」,發生於18,000年前,結束於10,000年前,當時地球約三分之一的陸地被覆蓋在240米厚的冰層下。冰河時期期間,溫度急劇下降,改變了地球表面的植物和動物的生存環境,許多動物(特別是當時一代霸主恐龍)因此絕滅,祇有能夠適應環境的物種,才能倖存下來。知道冰河時期是什麼,我們就不難理解「冰河時期」一辭不外極言生存環境的嚴峻。施先生是一個懂文墨的人,他選用了一個相當形象化及可能極為誇張的名辭去描繪這個處境,以施先生語不驚人死不休的性格,這個名辭已不算太令人感到危言聳聽。

 

目前的經濟環境算不算嚴峻?個人認為非常嚴峻,更嚴峻是未來二、三年。全球正步向1929年經濟大蕭條以來最要命的經濟環境,破壞力之大,將罕見其匹,香港經濟不會獨善其身,香港地產亦不會獨善其身。以「嚴冬」去形容這個嚴峻形勢,是過份溫和,「冰河時期」則可能過份悲觀。

 

我知道不少中小行行家懷疑施先生的「冰河時期論」別有動機:想唬嚇主要對手美聯及中小行齊齊減舖裁員,以保持均勢;唬嚇賣家(包括發展商)大幅減價,以便中原較易促成更多交易;唬嚇自己旗下分行的業主大幅減租,以減輕經營成本。施先生究竟有沒有這些動機?

 

唬嚇行家減舖裁員這種動機似乎不大成立,中原自己火速減舖裁員,當然認為這種行動對己有利,對己有利的東西,一般都不希望對手照辦煮碗。不少行家不大了解,在成交劇減,不夠養活這麼多人的情況下,減舖裁員不僅經營成本大減,剩下的強兵,盡管人數較前為少,還可搶佔較前為高的市場佔有率。搶先這樣行動的公司因此最有利,對手固步自封不採取這樣行動對自己亦非常有利,對手有可能因為被過高的經營成本及過少的收益所拖垮。這樣看來,施先生未必很樂意看到對手同樣減舖裁員。

 

第二及第三種動機不容抹殺,但施先生最大動機還是盡快使中原脫離以往過分擴充的險境。採取對自己有利的行動,通常是秘而不宣、行而不言的,為何施先生卻高調提出「冰河時期論」及宣佈減舖裁員?他這樣做,我看主要是因為在無為而治下,諸侯割據,而這些諸侯不少可能仍未有足夠的危機感,迄今仍不肯減舖裁員,施先生被逼藉「冰河時期」之名收回諸侯的開舖收舖大權,並順勢展開減舖裁員的霹靂行動。

 

施先生的「冰河時期論」出場後,引發廣泛的討論和爭論。吸引我興趣的是,在此之前,金融海嘯已發生好一段時間,為何業界對地產市道、樓價走勢、業界處境和生存之道等等問題,似是深存諱忌而鴉雀無聲,此刻卻對「冰河時期論」反應這麼強烈?在我看來,「冰河時期論」並不重要,金融海嘯衍生的經濟衰退異常凶險,怎樣面對它才重要!「冰河時期論」充其量祇是引起或加強大家對上述問題的注意。無論你覺得施先生的「冰河時期論」怎樣危言聳聽和別有用心,他有存一家之言的自由,他的看法最終是否正確,唯有時間日後才可証明。此刻大家可以做的,就是理性地提出自己的不同看法來駁斥他的觀點,同樣存自己一家之言。金融海嘯最終會否演變成「冰河時期」,在理論上,誰現時都無能証明自己的看法是對的而對方是錯的,至於動機,純是估計測度,根本無從具體證明確有其事。雙方言論的交鋒,其實祇能侷限於各自表述,討論的意義不大。要討論,應更多集中於上述問題,而非在「冰河時期論」本身,再將「冰河時期論」的爭論持續和擴大,祇會擴大「冰河時期論」的影響,並帶給施先生不應得到的注意。

 

中小行該怎麼辦,我在《再談地產代理的擴充與收縮》一文其實已多有論述,扼要言之:

 

1.          大氣候異常不利,一般而言,利守不利攻,宜縮不宜擴;

 

2.          不必著意別人怎做,應發揮獨立思慮能力,根據自己的特殊條件,採取對自己最有利的行動;

 

3.          這次經濟衰退,會持續相當長時期,在在需財。在資源有限的情況下,不可胡亂虛耗,捨棄長時間虧本分行和毫無生產力或生產力不大的兵將,是保存實力的要著;

 

4.          透過加強管理和提升轄下兵將的素質去爭取更高市場佔有率,是更穩健而有效的方法,因而更可取。

 

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