美「退市」會拖累香港樓市嗎？
美國聯儲局起步「退市」，十年期的國債孳息率叩三厘關口，有人擔心會拖累本港樓市。我覺得美國「退市」對香港樓市影響有限，起碼在2014年會如是。
正如我在之前的文章中所說，美國聯儲局並非開始「收水」，而是在繼續「放水」，只是「放水」放得慢一點罷了，今後依然有資金不斷流入銀行系統，社會上的閒資仍在繼續增加。加上，美國雖然「放水」放慢了，但日本、歐洲仍在放，世界未有這麼快就「缺水」。
再看，美國的經濟復甦動力並未太好，美國人並未放心消費。通脹長期停留在1%附近，內需依然不足。因此，聯儲局仍不願看到美息上升。因此，十年期債券的孳息率如果沒法回落的話，聯儲局是沒法進一步減少買債規模的。屆時，人們一定對此另有一番解讀。
港元與美元掛勾，港息必須追隨美息；如果聯儲局仍要刻意維持低息環境，香港的利率亦不會先行上升。因此，所謂美國「退市」會增加港人供樓成本的說法，短期內很難兌現。至於退市將令投資者提升對租金回報的要求的推論，則開始看到一些瞄頭。現時，香港樓市的租金回報率雖未見上升，但已沒有像之前那樣節節回落；願意流入房地產的資金會大不如前。
不過，相對於政府的辣招，美「退市」所造成的影響，實在微不足道。在各式印花稅的阻撓下，現在市場上不但沒有炒家，沒有外來投資者，亦沒有本地投資者與機構投資者，連換樓自用客也裹足不前。二手市場的成交，不及正常的一半。相信這種低迷的情況會持續到2014年，直到政府肯撤招為止。
不過，由於政府的辣招不但阻撓買家入市，同時打擊業主的賣樓意欲。業主深知，現時賣樓對他們不公平，賣不了好價錢，能守得下去的都不肯割愛。香港的業主，六成已供完了樓，即使加息對他們也沒有壓力，所以都很惜售。這是二手樓價在交投低迷的情況下，仍不肯回落的主要原因。
在一手市場，情況則很不一樣。大部分發展商都沒法完成2013年的售樓目標，積累了很多樓盤要在2014年上半年出售，壓力非常大。為了促銷，最有效的方法莫如減價。不過，由於二手市場的價格仍站得很穩，發展商只需按二手市場的同類單位作基準，減價到足以抵消印花稅的作用就夠了。
額外印花稅最多要交多幾多呢？如果是外來買家或機構買家，先得交15%買家印花稅，還得再交雙倍印花稅，最高要多交4.25%，合起來是19.25%；那發展商訂價時，只要比二手市場的同類單位便宜兩成，已足以抵消印花稅作用。因此，我不認同樓價會在2014年大幅回落的說法；豪宅與一手樓跌15%至20%已夠；中小型單位則跌5%至10%已差不多。
(轉載自2013年12月31日am730C觀點)
