新盤好銷會帶旺整個市場?

原先打算寫一系列有關公司成長要素的文章,但寫起來才發覺這個題目太大,一寫可能要寫幾個月;並非所有讀者都對這樣的題目都感興趣,所以決定暫時擱下,轉談一般人關心的樓市問題。
 
近期,地產商頻頻開新盤,而且大部分都賣得不錯,有人以為樓市又在升溫。是否投資客又回來了?樓價是否又出現新一輪的上升浪?我基本上持否定的態度。
 
首先,我們得看看近期新盤賣得好的原因,是否真的有新的資金流入房地產市場?如果看土地註冊處的統計數字,答案顯然不是這樣。自從今年二月政府推出新辣招以來,在土地註冊處登記的樓宇買賣宗數與金額都在下降。十月份只有4,648宗,比九月份的5,114宗少了一成,比去年十月份的11,928宗更少了六成。如果以買賣的金額計,今年十月只有297.98億元,雖比九月份的242.17億多了23%,但比去年十月份的778.9億卻少了62%。可見根本沒有新增的資金流入房地產市場。真正的情況是投資意欲仍在不斷冷卻。
 
十月份的成交宗數比九月份少,但金額卻比九月份多的原因,是十月份的新盤成交多了。新盤的單位一般都比二手的訂單高,所以才出現這種現象。然而,新盤的訂價其實已比地產商心目中的理想價起碼少了三成,比二手市場的同類較新單位亦平了兩成;有些地產商還代客繳交部分印花費。此之所以,買家都紛紛轉投一手市場,貪其減價減得多吧了。
 
不過,一手交投的增加,不但沒有帶旺二手市場,反而搶走了二手市場的買家,令二手市場的交投更加淡靜。我擔心這種情況最終會反過來拖累一手市場。原因是一手市場是消耗性的,不似二手市場有再生能力。二手市場上每賣出一個單位,都會產生一個新買家(賣出單位的業主得另覓新居所),而這類新買家條件比較好,不愁沒有首期,有條件幫襯發展商買大一點、貴一點的單位。相反,一手市場上每成交一個單位,市場上就少了一個買家。所以,一手市場興旺的結果會是市場上的客源會很快地被消化掉,後繼的力度不足。
 
現時,二手市場的樓價雖然未見大幅回落,但交投非常疏落。急於放售的業主在這種情勢下,唯有降低要價以便與新盤有得競爭。因此,我預計在未來一季裏,二手市場的售價亦會出現回落的壓力。屆時,高位徘徊的局面就會被打破,樓價回落的方向將會被確認。
 
然而,由於中國的經濟增長依然可以保持在8%左右,香港理應多少可以分到一杯羹。在經濟不虞太差的情況下,業主是不會信心盡失的。因此,樓市不會出現恐懼性的拋售,價位回落的幅度亦會相當有限,由高位下跌15%左右,已可以找到第一階段的支持位。 
(轉載自2013年11月25日am730C觀點)