如何解決中國的房屋問題
據說，新一屆的領導人，對用行政干預樓市的效果已有所懷疑。因為這種限購、限貸、以及限價的方式已用了很多年，但只能收一時之效，市場很快就會報復，最終樓價依然是升個不停。中央政府現時傾向用市場的方法去解決問題。我認同這種思路。
過去的失察，主要是因為企圖抹煞房地產的投資功能，以保護它的使用功能。但房地產的投資功能是與生俱來的，根植於土地的不滅性與可增值性之中。要房地產市場的行為不受投資性的影響是不可能的。企圖以一套政策同時處理好房地產的使用問題與投資問題，難度極高，最好還是把市場分割開來處理。
這裡我先放下商業地產，只談住宅問題。我建議政府可把住宅分成三類：(i)由政府提供的廉租屋，(ii)規定只能賣給本地首次置業人士的自用房，(iii)可作改善生活與投資出租的自主房。
第一類廉租屋的功能，是解決社會上低收入人士的住屋問題。房屋由政府興建及管理，只出租予有當地戶口，收入不超過某一水平的人士。當租戶的收入穩定地超出某一個水平的時候，就得把單位交回政府，再租予其他有需要的人。
這類單位不用建得太大，人均10平方米已夠，以鼓勵收入改善戶願意自動遷出，令單位可以反覆再用。
第二類首置房的功能，是讓收入可負擔得起發展成本的當地人，都有成為業主的機會。這類首置房，政府不用自己興建，可批地給開發商興建，只需在批地條文上規定，將建出來的單位，只能售予有當地戶口的首次置業人士。每人一生中只有一次機會，買過後不可再買。而賣出時亦只能以當地的首置人士為對象。
這類單位的面積，一律五十平方米，兩房一廳，只可自用。這樣，經濟條件好的人就不會來買。他們自己不會住，又不可以出租，自然會放棄這種福利。在這種情況下，買首置房的人就不用設入息上限，只要是首置就可以了。此外，首置房也不用政府限價，它的價格受制於本地首置人士的負擔能力。只要供應夠多，開發商就只能把銷售的對象，擴大到收入較低，仍負擔得起建築成本與開發商的合理利潤的人。政府只不過是收少一點地價吧了。
這類首置樓一樣有投資價值，只要當地首置人士的負擔能力上升，首置房的價格也會一併上升。
當買入首置房的人經濟條件改善，他們就可以換住自由市場的自主房。自主房的價格由市場決定，政府不會干預，投資者需自行承擔風險。這樣，社會各類型人的需要皆可獲得照顧，政府可減少很多煩惱。
(轉載自2013年11月12日am730C觀點)
