新盤劈價促使二手調整

政府推出遏止樓市的辣招後,樓市的交投疏落了,但價格卻在高位徘徊,未見明顯下跌。其基本原因是這些辣招不但遏抑需求,同時,亦遏抑了供應,結果效應互相抵銷,價格原地踏步。
 
小業主為甚麼在辣招的打擊下仍不願意賣樓呢?道理很簡單,他們手上的物業,在買入的時候,是面對著內地客、本地投資者、本地用家、以至各式各樣炒家的競爭,需出價比這些人更高,才能買到手的。現在他們要賣樓了,卻發現政府的辣招把原先市場存在的買家大部分阻擋了,這會令他們的樓宇賣不到好價錢。這等於說,在政府施辣招時賣樓很蝕底,如果沒有必要,最好不要在這段時間賣樓。這令到市場上真正有意賣樓的實盤不多。
 
自從兩年前政府對短期轉讓徵收額外印花費之後,市場上的炒家基本上已經絕跡。因此,市場上的現樓,要麼在自住,要麼在收租,吉樓待售的很少。小業主要守下去並不困難,他們不會輕易減價。因此,我早已預言,這次推動樓價下調的力量,將來自大發展商,而不是小業主。
 
大發展商手上有大量項目在不斷建設,每年都有物業要落成,需要貨如輪轉,不能像小業主那樣,過多兩年等好時機才賣。屆時,還有其他的物業要賣,沒有必要把現在可賣的樓留下來,將來再拿出來「頂爛市」。再者,大發展商都是上市公司,每年都得向小股東交代成績表;不賣樓何來成績?這將影響股價,影響他們的借貸成本與集資能力。所以,發展商最終都得遷就市場,盡快按市價賣樓,亦即是減價。
 
現在這個情況終於出現了。新鴻基地產在西九龍的「天璽」除了全面減價一成外,還向買家回贈七成印花費,最高可達樓價的16.45%。合起來,買家可節省樓價二成半的成本,可謂相當吸引。
 
市場預期,在新鴻基提供這麼好的優惠的壓力下,其他發展商亦只好跟隨,相信願意劈價的發展商會愈來愈多,最終對二手市場也造成壓力。
 
現實是二手市場的小業主反應比預期中快。上周末「天璽」揀樓,大家都以為它會成為市場的焦點,令二手市場相對失色。但現實是上周末的二手樓成交相對活躍,比之前的一個星期明顯增加。這顯示,即使是小業主,現在也懂得審時度勢,一見訊號出現,就立即行動。
 
這次樓市已好淡爭持了大半年,發展商的減價,顯示好友的陣地已出現缺口。現在看上去,這個缺口不容易堵得住。形勢一旦逆轉,就會如鐘擺一樣,轉向另一個極端。因此,我預期小業主中願意減價的人會愈越來愈多,減幅會由三、五個巴仙增至八個十個巴仙,最終可能要跌十五至二十個巴仙,才能建立第一條防線。
(轉載自2013年10月17日am730C觀點)