棄控樓價 確保供應

昨文指出︰足以影響樓價的因素太多,太複雜,單憑香港政府的努力是不足以把樓價調控在某一個所謂合理水平的。然而,政府卻有責任確保房屋供應,以解決社會對住屋的需要。
 
這兩句話並不矛盾,意思即是說︰政府只保障人人都有得住(指住公屋或租私人單位),但不保證所有人都可以在任何時間都可以買得起樓。樓價會周期性地起起落落,升得太高時,普通人買不起,不一定是壞事,可以避免他們在樓價偏高的時候入市,以後蒙受損失。這個時候,市民可以選擇租樓住;只要市場上供應充足,租樓是不會有問題的。因為,投資與投機的因素只會影響樓價,不足以太過影響租金;租金始終受制於當地租客當時的承擔租金能力。只要政府提供足夠的供應,業主便不會奇貨可居,寧願空置也不出租。即使有人空置不租,也只是個別人士的愚蠢行為,不會成為主流行為。只要問題不嚴重,政府不必干預。
 
政府不單止要有自知之明,還要讓社會也明白政府在調控樓價上的局限。這樣,市民就不會因一時買不起樓就逼政府去干預市場。市民大可以先行租樓以待更好的買樓時機。只要公屋供應充足,私人市場的租金又不貴,租樓一樣可以解決住屋問題。
 
政府手上仍有大量土地,香港已開發的土地不足百分之二十,只要社會有共識,就可以透過城規會改變某些土地的用途,為社會提供更多的住屋用地。屆時,政府就可以按民生的需要去編排土地供應,不受樓價起落的干擾。
 
那麼,政府在編排供應時該以甚麼為準則呢?我有一個簡單的概念可供社會參考,就是以空置的情況來決定供應。
 
於公屋而言,政府要供應至空置量不低於輪候人數;這樣,政府才可以說,輪候的人是因為未揀到心儀的單位才在輪候,而不是公屋供應不足。現時,政府說保障輪候的人三年內就可以上樓,根本是一句空話,因為,未來三年的總供應量遠低於輪候冊上的人數,根本沒有可能讓輪候的人都可以在三年內上樓。房委會現時的做法,只不過是把手上一批劣質單位不斷給輪候冊上的人揀樓,只要他們拒絕,就可以視他們自行拒絕上樓,不是政府沒有為他們提供三年內上樓的機會。
 
至於私人市場,政府應令空置率維持在5%以上,7%以下。5%屬自然空置率,超過7%可能造成資源浪費。在正常的情況下,有5%的空置率,市民在二手市場置業已不會太困難,會有得揀,亦會有價講。但每年都有新生需要,所以把空置量的接受程度提升至7%,視乎人口增長的情況而定。
 
如果空置超過5%,而樓價依然高企,這表示樓價偏高,而不是供應不足。市民可以在這種情況下選擇租樓住,而政府亦沒有需要在這種情況下,再去大量增加供應,以免浪費資源。
(轉載自2013年9月18日am730C觀點)