買樓自住並不永遠正確,租樓交租有時並非錯誤

近日閱讀雜誌,無意中看到一位著名財經評論員給讀者的意見。他說:

 

「若有人問筆者(現在)可不可以買樓?我會問他買樓做甚麼?若不是首次置業,不是自住的,筆者會勸他不要買,沒理由在樓價已經上升10年之後的今天,高價追買。若是首次置業、自住的,筆者會問他每月賺多少錢,打算買的樓每月供款多少錢,再將每月供款的金額加多兩倍,然後看他還有沒有能力每月還錢,如果能,則不必理會將來樓價是升是跌,都可以買樓。」

 

該財經評論員的意見,與一位知名地產發展商的看法有異曲同工之妙。該知名地產發展商認為:

 

「樓價不會天天升,自住、家人住,沒問題,不要炒樓」。

 

「過去數十年,就算在樓市最高價位入市,事後回顧,仍然覺得便宜」。

 

他們倆人的說法成立嗎?個人認為不成立。理據嘛,以前說過,現在再說一遍。

 

『樓價的長期基本趨勢是大漲小回,「就算在樓市最高價位入市」,最終亦會收復失地,這話沒錯。問題是「事後」要事隔多少年。如果你97 年摸頂買了嘉湖山莊,16年後的今日,你尚欠一、兩成購入價才可見家鄉。人生有多少個16年呀?!

可以選擇,當然選在樓市最低價位而非最高價位入市,錯過今次的低位,就耐心等候下次。最高價位入市,縱使「事後回顧覺得便宜」,這個「事後」,往往要等十年以上,在起初的四、五年,價位動輒跌40%65%,實在太傷痛了!如果沒有實力或耐性守,你連這種終於「覺得便宜」的卑微回顧也沒機會享受。

在甚麼時候買樓,時機較能力更重要!最合算是在復甦期始初買,最要命是摸頂買。根據過去的紀錄,每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰,樓價至少升三、四倍;相反地,見頂回落至見底,樓價往往最低限度跌去40%。我們此刻首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期,是復甦期當然好,是繁榮期初階亦問題不大,但如果是繁榮期的尾聲,你還建議大家入市,豈不是把大家放在火爐上嗎?弄錯買樓時機,愈有能力,損失愈慘重!

香港經濟逃不過循環,上一個下跌浪,歷時6 年,報銷65%樓價,這是多麼大的血的教訓呀?如果大家認同此刻樓價接近摸頂,何不忍耐一下,等待未來的浪底再買?』

不管市旺市淡,時常聽到不少準買家這樣解釋他們買樓的動機:

 

        「租樓交租是代業主供樓,簡直是將錢倒入咸水海!」

 

這種說法缺乏常識和商業盤算。但很奇怪,絕少人挺身而出,指出他們看法的謬誤。天下無免費的午餐,買樓是要付代價的,一旦買樓,一筆資金(就是樓價)從此被長期積壓。對投資性質的買家來說,他所付的代價(樓價)換回租金回報和樓價日後的升/跌幅;對自用性質的買家來說,他所付的代價換回免付租金和樓價日後的升/跌幅。相反地,租客付出租金,但得以將等同樓價數目的那筆資金釋放出來,靈活運用。當買家還是租客化算呢?沒有絕對的答案,關鍵在於他們運用資金謀取回報的能力:若果買家有能力利用所付樓價生產出較租金加樓價升/跌幅更高的金錢回報,那麼該買家應該當租客,當買家收租或免租是虧了;若果租客的理財能力能讓樓價生產出較租金加樓價升/跌幅為高的金錢回報,那麼該租客不做買家而樂於當租客完全正確。這解釋了為甚麼大家樂、麥當奴快餐、各式名牌店和許許多多的商業機構,祇願租賃而不肯買入它們拿來做生意的店舖、辦公室和廠房。

 

在樓價見頂回落之際買樓,是高價接火棒,若持貨到浪底,損失就是樓價於下跌浪中的跌幅部份(請記著,在過往半個世紀的幾次下跌浪,樓價跌幅一般介乎40%65%,從來沒見到15%20%那麼溫和的跌幅);相反地,若聰明地租樓,就可避接高價火棒,從而得以避過樓價於下跌浪中的跌幅部份,屆時自可輕鬆地於谷底接平靚貨。

 

基於上文的分析,大家不難看到,自住買樓不一定永遠正確;租樓居住不是代業主供樓和倒錢入咸水海,更非任何時候均是錯誤。

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