QE對樓價的影響更大

連談了兩天購買力與樓價的關係,其實還有一項更能影響樓價的因素,就是貨幣的流通量。當貨幣流通量上升的時候,樓價無可避免會跟著上升,反之,樓價就會跟著下跌。
 
九七回歸後,香港的樓價大幅回落,很多人都把此歸咎董建華的八萬五建屋計劃。但這只是其中一項因素,而更重要的因素可能與亞洲金融風暴之後,遊資全面撤離亞太地區有關。因為在該段時間,不但香港的樓價暴跌,其他沒有八萬五建屋計劃的地區,如泰國、馬來西亞、印尼、韓國等,樓價一樣暴跌。可見即使沒有八萬五,香港樓價一樣難逃劫數。八萬五只是落井下石罷了。
 
近年,香港樓價升個不停,有人說這是因為炒家興風作浪。但現實是自從曾蔭權在2011年推行雙倍印花稅之後,炒家早已銷聲匿跡。到了2013年仍說樓價升是炒家作祟的人,根本沒有事實根據;他們只是憑著一些理念去想當然罷了。
 
然而,有這類民粹想法的人很多,政府在施政時也得遷就他們。以額外印花稅為例,多收15%已有足夠的阻嚇作用,但政府仍要把它加至20%,把死豬再砍多兩刀,完全沒有作用!
 
自2011年政府推出額外印花稅措施後,市場上已鮮有炒家活動,樓價上升的動力更主要源自美聯儲局的QE措施。聯儲局透過自行買債的方式,無中生有地為世界提供了大量資金。在資金增加,而世界上的財產沒有增加的情況下,每一份原有財產可分得的資金自然增加,樓價焉能不升?
 
QE令閒資大量流入新興市場,利率因而被壓低,兩厘左右的租金回報率也變得有吸引力,資金於是從銀行系統不斷流入地產市場。政府沒聯儲局奈何,唯有把責任推給炒家、外來買家、以至本地投資者,要迫他們嘗嘗辣招的滋味。可惜,這些辣招除了擾亂市場外,並不足以減輕QE的影響。
 
政府卻持自我感覺良好的看法,認為若非出了辣招,樓價可能升得更瘋狂,故不應該否定辣招的作用。
 
但現實是:額外印花稅2011年底已推出,完全壓不住樓價,政府於是在2012年底又推出買家印家稅,一樣未能見效;當到2013年初推出雙倍印花稅後,樓價才停止上升。其實雙倍印花稅的力度,不見得比上兩招辣。樓價見頂的更可能原因是聯儲局開始醞釀退市。政府還以為是出了雙倍印花稅之後,終於把樓市的升勢控制住了,這其實只是先後關係,不一定是因果關係。
 
政府若是對事情的真相也沒法弄清楚,以後在房屋政策上難免還會犯錯誤。聯儲局看來遲早會退市,香港的資產價格面臨新一波的衝擊,市民宜及早作好準備。
(轉載自2013年9月12日am730C觀點)