大城限購 小城泡沫
鄧小平晚年轉行改革開放路線，引入市場經濟，就是因為行了三十年計劃經濟，發現經濟有它自己演變的模式，不容掌權者指點安排。如果硬來，就會自討苦吃。所以他決心減少政府在經濟發展扮演的角色，以發揮民間的積極性。事實證明，讓無形之手起作用的效果，遠比出動政府的有形之手好。中國經濟因而持續高速增長了35年。
可惜，政府的處境改善後，掌權者就會忍不住要用自己的有形之手，並解釋為：「雙手並用，效果會比只用單手好」。初時稱之為宏觀調控，但很快變成具體干預。以房地產市場為例，政府不但調控按揭利率、借貸比例，還規定銷售對象，甚至樓價升幅。地產商若是訂價過高，政府可以不讓開盤，這與價格管制已沒有多大分別。
政府這樣做，無不基於良好願望。譬如：限購是為了限制外來投資者扭曲樓價，好讓當地的用家更容易買到樓；同時還可以把資金引向二三綫城市，加快相對落後地區的發展。
然而，這個如意算盤並不容易打得響。限購雖然人為地令一綫城市的買家大幅減少，但卻沒法令業主願意減價。因為業主眼見社會上資金泛濫，不但古董名畫有人買，連大蒜也有人炒；在甚麼價都升的時候，小業主怎肯賤賣自己手上的物業？何況賣掉之後，政府限制再買，小業主自己惜售。結果，大城市的樓價依然高踞不下。
不過，限購令仍然成功地令市場的交投疏落，發展商開盤困難，訂價也只好傾向保守。大城市生意難做，發展商只好轉移去二三綫城市發展。這本是中央政府原先想看到的情況，但效果卻是替中央政府帶來更大的麻煩。
二三綫城市的官員，質素不及一綫城市，又沒有城市規劃的經驗，眼見突然間有這麼多的發展商要來買地，當然不會放過這個大好機會。他們不管自己的城市有多少人口，以及未來經濟發展的速度；總之，有發展商要地，他們就盡量批，收了錢再算。他們還以為自己在落實中央要搞城市化的策略呢。
有些二三綫城市，興建中的單位，已遠超過城市人口，不知要待甚麼年代才有人搬進去住，勢將造成嚴重的浪費。初時，小投資者對此警惕性不足，依然有資金不斷流入，轉售依然有價。但隨著樓宇的落成，十室九空的情況就暴露出來。現時，在這類一如鬼域的二三綫城市，新盤已推不動，發展商的資金已沒法收回，拖累銀行也要面對壞帳的問題。中央對此已十分頭痛，但這正是當初過度依賴行政干預的結果。
香港的重徵印花稅措施，其作用與限購差不多。現時很多人仍以為這是壓抑樓價的良方，但凡是行政干預，一定會有後遺症，只是人們一下子還未察覺吧了。
(轉載自2013年7月30日am730C觀點)
