不利樓價的形勢愈來愈明顯

加辣招推出不覺已半年有多,值得檢討樓市最新形勢。 

美國聯儲局的退市公佈引發加息預期,歐美資金從新興市場回流,造成高息資產大套現,股票等流動資產套現能力高,首當其衝,亞洲股市於6月全線暴跌。退市都來了,樓市還能撐多久?樓價何時跌及大幅度跌,可能是時間遲早問題。 

滙豐於74日公佈六月採購經理人指數,報48.7,低於上月,指數連續三個月處於五十擴縮分界線下,反映香港經濟活動持續收縮,營商環境進一步惡化。由於中國經濟擴張動力較前明顯減弱,加上進行結構性調整,潛在增長率現已下降至百分之七至八之間,強勢增長不再,相當程度拖累了香港的經濟增長。 

雙辣招及加辣招令成交量大幅減少,但樓價並未明顯下調,細價樓呎價更回升,政府因此再出招,放寬預售樓花期至入伙前30個月,試圖從增加供應入手進一步冷卻樓市。近日中國的銀根抽緊和美國退市引發的加息疑慮,樓市已有下調壓力,若發展商估計未來樓價易跌難升,必定會盡快賣樓套現,減輕風險。政府現時放寬樓花預售期,目的不外為方便發展商加快推盤,增加市場上的住宅單位供應,希望發展商為爭奪剩餘的購買力而帶頭減價促銷,從而令樓價顯著下調。 

政府於二月底宣佈取消勾地政策,一般人都低估這個措施的作用。其實,梁振英政府是藉此徹底掌握土地供應的主導權,關鍵之處,不在於釋放土地的出售模式,而在於持續而穩定增加供應,提供不同種類和大小的地皮,以增加市場的競爭性,適度壓縮未來地產和樓價。 

不難看到,梁振英政府短期是以辣招來控制需求,中長期是從多方面著手,尋求增土地供應量。 

有沒有利好樓市的因素?有的,雖然香港樓市泡沫最終爆破的機會極大,但未來一兩年尚未具備暴挫的條件,原因在於美國經濟仍在緩慢地復甦,美息及美元仍需一段時間才能累積到足夠殺傷力的升幅;此外,要注意美國當前的增長主要由房地產復甦帶動增加消費,從而刺激總需求,但製造業低迷之勢,始終未見起色,美國經濟復甦基礎因此有一定的脆弱性,貝南奇所言的退市時機仍然有一定的變動性。 

綜合而言,香港的內外環境、因素對樓市,不利為主導,樓市、金融的牛市大抵見頂或已見頂,過去十年的自由行增長見頂。

你可能感興趣