連串辣招漸見成效,中短期不宜撤消 (1)

辣招的戰略目的

梁振英政府去年10月推出辣招,今年222日推出加辣招打遏樓市,這些辣招奏效嗎?

奏不奏效,得先了解辣招的戰略目的。我在辣招推出後指出,辣招有好幾個戰略目的:

  1. 源源不絕的非本地客(主要是國內客)及公司買家的投機或投資需求(合共成交量的市佔率為23%)推高樓價。梁政府希望通過新增的、震懾性的SSDBSDDSD壓抑甚至消滅這些需求;
  2. 增加土地/住宅單位供應中短期困難重重,唯有透過立竿見影的全面遏抑需求來打擊炒樓和壓抑狂飆的樓價;
  3. 為目前巨大的樓市泡沫放氣,以免日益膨脹的泡沬爆破後對香港經濟造成災難性破壞;
  4. 勸阻市民在現階段入市買樓(這個意圖可從高官特別是財經事務及庫務局局長陳家強和運輸及房屋局局長張炳良的發言得到證實)

  5. 壓制脫韁之馬的樓價於目前水平,爭取時間去想方設法較大幅度地增加土地和住宅單位的供應;
  6. 改變市民「樓價祇升不跌」的預期。

辣招已漸見成效

數據顯示,辣招實施以來今年首季交易宗數祇有18,700宗,較2009年至2012年平均每季22,00039,000宗,顯著回落20%50%。在雙辣招推出效應下,今年首季非香港永久居民購入住宅物業祇有270宗,公司名義買家僅531宗,共801宗,較去年平均每季3,078宗,減少74%;也較2009年至2011每季4,0006,800宗,大幅減少80%88%,反映雙辣招後,境外買家及公司客急跌。

金額方面,今年首季整體成交金額約1,025.74億元;其中來自非香港永久居民的金額祇有20.12億元;公司名義買家則有44億元,分別佔總金額約2%4.3%

政府公布數據亦顯示,今年首季2,000萬元以上住宅成交中,境外客及公司客合計只有41宗,較去年同類型成交平均每季387宗,大幅減少近90%,佔今年首季境外客及公司客整體成交801宗的5%;以首季整體買賣計,更不足1%。單純統計一手住宅買賣,情況就更令人震驚,公司買家從2007年至2011年間,平均每年佔整體成交量19%,但今年第一季祇得0.5%,反映97%的公司買家不再涉足一手住宅市場。向來是內地客重鎮的西九龍區屋苑,受到辣招打壓,內地客看樓活動最近三、四個月已近乎絕迹。

統計私人住宅買賣成交,實施辣招前的201210月,成交量為8,233宗,成交總金額為548.2億元,但到20134月,成交量僅為3,013宗,勁減63.4%,成交總金額則為171.7億元,劇減68.7%;到20135月,成交量微增為3,207宗,較去年10月仍勁減61%,成交總金額為207.9億元,較去年10月大減62.1%

至於樓價方面,今年3月樓價按月下跌0.1%4月再下跌0.7%,至6月中進一步下調3.7%,前後下調4.5%,扭轉今年12月每月上升2.6%的亢奮情況。

從上述最近三個月的各種買賣成交數據來看,不能不說辣招的戰略目的已達,辣招基本上是奏效的。

地產代理的苦況

613日立法會就《2013年印花稅(修訂)條例草案》舉行第三次會議。地產代理八大商會代表及地產代理從業員共約1,000人在立法會門外請願,促請政府取消三項特別印花稅。

趁著請願,地產代理大吐苦水。

地產代理聯會主席郭德亮說,若低潮持續,料有2,000間代理公司會倒閉,13,000名從業員會失業。

美聯物業董事總經理黃子華估計業界有一半人過去數月「零」收入,雖然公司無意裁員,但預料無收入下員工亦會自然流失。美聯物業副主席黃靜怡亦表示,「代理開單比率」已由2003年沙士期間的51變成目前的101,如果每月二手成交萎縮至約3,000宗,屆時37,000名從業員中,有近九成將會「食白果」。

中原地產董事施永青說,三項印花稅措施導致樓市交投大跌,影響地產代理生計。今年1月,中原地產佣金收入為4.26億元,至5月,僅得1.45億元,較1月大減66%。施永青並估計未來會有一半地產從業員會失業。

同系的利嘉閣董事總經理廖偉強表示,以往公司30%40%生意來自一手新盤,但五月一手新盤幾乎停頓,公司佣金收入已沒有可能達到收支平衡的8,000萬至9,000萬,若今年第三季情況持續,恐怕要裁員及削減分行。

請願的地產代理界人士一致認為新的物業印花稅項未見其利先見其害,並影響樓市及經濟,呼籲政府迅速撤消三項新推印花稅或設立日落條款。 

 

待續

 

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