小心加辣招後的內外環境變化(1)

加辣招後樓市有甚麼變化?我選出附表中的5個屋苑在今年1月及3月的成交宗數和成交價作比較。選擇該5個屋苑,是因為它們在港、九及新界較有代表性,選擇該兩月是因為1月是小陽春,3月是加辣招(2月22日)後緊接著的翌月。

可以看到,各屋苑3月的成交量不約而同的勁減九成左右,價格由跌5.9%至升8.1%不等,主調為升。綜合而言,是量大跌,價小升。要特別留意的是,5大屋苑的成交宗數不但均遠低於2003年8月的沙士期及2008年9月的金融海嘯期,簡直是它們有史以來的新低。

加辣招已實施兩個月有多了,期間香港內外的環境都發生不少程度不同的變化:

  1. 美國經濟復甦的步伐逐漸牢固 

    美股道指由2009年3月9日的低點(6,547點),經過4年起伏跌宕,回升至今年3月5 日的歷史高位(14,253點),升幅超過一倍;踏入今年,道指升幅亦近一成,投資氣氛回暖。如今在流動性寬鬆、樓價持續回升,並預期企業未來盈利支撐下,即使短期出現調整,相信也不會破壞美股趨升的基調。據供應管理協會最新公布二月非製造業採購經理指數比預期好,升上56點水平,而且連續第三十八個月擴張,反映服務業持續復蘇。另一方面,房地產市場反彈力度不斷加大。按照Core Logic前天公布的資料,一月份美國房價同比上升近一成,是自2009年以來最大升幅。更值得注意的是,在該月內,進入終止贖回階段的房屋數量連續十五個月下降,同比下降逾兩成,總量僅佔全部按揭房屋的不足百分之三,反映當前房市回升的基礎已相當可靠。明顯看到,目前美經濟復蘇的步伐逐漸牢固,發展如此,可別忘記貝南奇的加息退市條件:「通脹高於2%或失業率低於6.5%」;

     

  2. 發展商劈價散貨 

    本港五家大型地產商已先後公布今年推盤策略,連同個別規模較大的項目計算,今年一手新盤供應達1.65萬伙,當中以長實最為進取,5項目共5238伙,佔整體的32%,業界普遍預期本港有加息壓力,若美國一旦重拾加息步伐,樓價有機會掉頭向下,新地和新世界發展已先後調低今年售樓目標。看來發展商將繼續以散貨形式推盤,加快套現速度以吸納新土儲,新盤定價亦會以貼近市場價為主,不敢過於進取。長實繼拆售葵涌雍澄軒酒店後,3月7日突然高調劈價逾11%推售荔枝角一號‧西九龍餘貨,首批涉及20伙,並向買家回贈雙倍印花稅以抗衡樓市新招,個別單位減幅最高達17.4%,扣除所有優惠後,建築平均呎價為9423元(實用12651元),已貼近區內二手造價。長實若持續減價且銷售理想,大有機會引發其他發展商及二手市場跟隨,甚至掀起減價潮;

     

  3. 市場成交的租售比例開始變

    新辣招嚴重打擊二手買賣氣氛,屋苑成交「冰封」。綜合市場資訊,十個藍籌屋苑3月首周僅錄得20宗成交,其中太古城、海怡半島、黃埔花園及新港城至3月8日仍是零成交。租賃方面,半數屋苑較上個月同期活躍,其中淘大花園及沙田第一城分別較上月急升8倍及4倍。十個藍籌屋苑的買賣成交3月首周仍有四個「捧蛋」,租賃市場卻轉旺,太古城租賃及買賣比例更是20對0;地產代理業內人士普遍估計,新辣招打擊入市意欲,買賣雙方均轉投租賃市場,預料未來一兩個月租賃活動將主導大市。

 

 

…… 待續 ……

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