2月22日的新辣招會奏效嗎?(2)

會愈來愈奏效

政府的意圖會成功嗎?由政府2010年11月首次推出SSD起計,中原樓價領先指數已從85點升至迄今121點,27個月間急升42%。出人意表的,無論是兩年多前的首輪SSD,還是去年10月推出的加強版SSD與BSD雙管齊下,樓價對措施作出輕微反應後,很快便重納上升軌,穿越措施推出前的水平。愈遏愈升,今次遏抑會例外嗎?不少人不無疑惑。

是否會100%奏效,個人不敢說,但較前愈來愈見效則可肯定:

 

1. 樓價持續上升的同時,風險大增:市民供款負擔比率,去年第4季上升至52%,若利率上升3%,比率將飆升至68%;根據去年本港第2季經濟數據,國際貨幣基金組織 (IMF) 一份報告指出,香港樓價與市民平均年收入比率為全球最高,達12.6倍,位列第2的澳洲僅為6.7倍。IMF認為,若香港利率回復至正常水平 (約5.5%),樓價較按經濟基本因素計算的「合理水平」高30%,而去年第2季迄今,樓價又升了不少,一旦見頂滑落,香港樓價不止調整三成;全球經濟仍在調整,香港經濟不可能獨善其身,居然可以長期保持樓價與經濟基本因素背馳;
   
2.

政府每次出招,必對部份買家有針對性。2010年11月的辣招,政府祇向置業後6至24個月內轉手的賣家徵收SSD,針對的是炒家;去年10月的辣招,是向公司買家及在港置業的非本地永久居民開徵15% BSD,寓禁於徵,意在拒趕佔市場23%份額的推動香港樓價飛升的兩股重要力量;2月22日的加辣招,矛頭直指購買第二套或以上的人士或公司,這些個人或公司以長線投資者為主,而根據過往數據,這些買家佔整體成交量約一半。另一方面,刀鋒亦指向引起更盛炒風及素來乃漏網之魚的工商物業以至車位。

如是這般,政府每次出招,就剪除部份投機性或投資性需求者。幾次以後,需求者已經大減;

   
3. 樓價由供求決定。供求是相對的,縱使供應的絕對量很大,當需求量更大,市場將出現供不應求;相反地,縱使供應的絕對量很小,當需求量更小,市場將出現供過於求。在政府不斷出招下,需求不斷遭受壓縮,住宅樓宇供不應求的情況正日趨弱化;
   
4. 樓價祇升不跌的預期,不是永遠牢不可破的。在外圍經濟風高浪急及政府辣招頻出並且愈出愈辣之下,物業買賣成交很明顯將大幅萎縮,價格見頂下調的風險日增,上述預期正遂漸削弱,變得不牢可破。迄今雖未至出現「樓價祇跌不升」的預期,但愈來愈多買家踟躕不前卻是不爭的事實。

新舊辣招的不足

撇開手段僅限於遏抑需求而沒針對其他令樓價飆升的重要因素不論,加辣招仍然有兩點不足之處。首先,本港永久性居民首次置業可獲豁免,而收緊物業按揭後,祇有400萬以下細價住宅可做九成按揭,這些細價樓無可避免成為大部份通常沒有買樓經驗、財力有限及較為年輕的首次置業者的首選。加辣招令首次置業者在購買細價樓時有獲得雙重優惠的錯覺,會間接鼓勵他們於此刻摸頂入市,它日樓價大跌,豈不是愛他們反倒害了他們?第二,由於細價樓印花稅成本遠較豪宅低,加上400萬元以下的細價樓仍可做九成按揭,細價樓遂成為投資者的「逃生門」,客觀上削弱遏抑需求的力度,它日樓價大跌,亦同樣害了他們。
 

2008年以來,政府的辣招往往是用擠牙膏方式(一段時間擠一點)來推行的,結果大家有目共賭,就是樓價愈遏愈升。為甚麼?理由很簡單,一段時間才擠一點牙膏,劑量不夠,藥力自是不足,結果是藥到病不除,後來醒覺才補擠多一點劑量,處境算是改善了,但損害已形成。以今次對工商物業的加辣招為例。若果去年10月政府已這樣一併做,過去三個多月的商舖、工廈與車位等價格的不合理飆升應該可以避免。為甚麼要以擠牙膏方式來推行?運輸及房屋局局長張炳良泄露了天機:「政府不希望出招出過籠」。高官的恐懼可理解,但客觀事實是他們判斷錯誤,導至貽誤治病時機,令市民多受苦痛。教訓很顯而易見,高官日後診對症,就要一鼓作氣連環下重藥,務求畢其功於一役。

物業投資新風險

現時入市購買物業的風險,除了上文所提到的,大家還應注意三點:從美國聯儲局最新議息紀錄來看,美國利率回升可能較預期來得早;政府近期推出的土地房屋供應,兩、三年就會見到成效,而期間政府亦可能成功找尋到大量土地,再非遠水不救近火;長實最近拆售葵涌雍澄軒酒店及港鐵天水圍天榮站項目招標首次出現零標書兩宗事件,顯示地產發展商正與政府對著幹。若它們繼續角力,市場有可能進一步失衡,樓市的風險因而有所增添。

去年10月的雙辣招公佈後,個人已認為本港物業失投資價值,隨著加辣招的推行,投資價值更加不消提。手中有餘資的市民,看來要另尋投資新路,例如股票(當然要避開地產股),黃金或趁低吸納美國房地產。

-完-

你可能感興趣