2月22日的加辣招會奏效嗎?(1)

政府去年10月推出雙辣招壓抑熾熱的樓市,但樓市沉靜兩個多月後再次轉活,工商物業炒風熾熱,政府終於在4個月內第二度出招。這次政府加辣的措施,包括由2月23日起住宅和非住宅物業的買賣印花稅全面提高,200萬元或以下物業,由劃一100元增至樓價的1.5%,其他稅率則增加一倍,最高增至8.5%。本港永久性居民首次置業或換樓人士可獲豁免,但以公司名義買樓則不獲豁免。此外,以往非住宅物業可在簽訂轉讓契約時方繳印花稅,新措施將繳稅時間提前至簽訂臨約時,變相增加工商物業的摸貨成本。

金管局亦配合政府,推出第六輪收緊按揭措施,包括收緊所有物業按揭貸款壓力測試條件,銀行向借款人進行還款能力測試,會由現時假設加息2厘上調至3厘;工商物業按揭成數上限一律下調一成,在新要求下工商物業最高按揭成數僅40%,極端情況下僅20%;而車位按揭最高按揭成數亦劃一為40%,年期上限為15年。同時,按揭證券公司也修訂按揭保險計劃的資格準則,400萬元或以下的住宅物業才可做到九成按揭。

加辣招的戰略目的是以前辣招的延續和加強

在政府於去年10月推出雙辣招後,我指出辣招包括下述4個戰略目的:

 

1. 對非本地居民購買樓宇推高價格的源源需求,通過新增的、震懾性的買家印花稅(BSD)加以壓抑甚至消滅,以協助本地居民優先置業;
   
2. 增加土地及房屋供應困難重重及在在需時,遠水不救火,難以立刻打擊炒樓和狂飆的樓價,但強力限制需求,卻可立竿見影地見效;
   
3. 買家印花稅針對非本地買家及公司買家,前者市佔率為11%,後者12%,兩者加起來已佔23%,而他們人少能量大,所買的往往是最高價的物業,對樓價飆升起主導作用,辣招大大增加它們的投資成本,無形中將樓價飆升的重要源頭之一連根拔起;
   
4. 為巨大的樓市泡沫放氣,以免日後樓價大幅滑落對香港經濟造成災難性破壞。

加辣招背後的高官思路

不難發覺,雙辣招這個手段僅局限於遏抑需求,並未針對其他令樓價飆升的重要因素,例如土地及住宅樓宇供應不足、超低利率、熱錢充斥及聯繫匯率等。香港缺乏自主的貨幣政策,在聯繫匯率下,被逼直接承受美元的超低利率和貶值,難免更加首當其衝;熱錢充斥起因於美國及歐、日等先進經濟國的量貸寬鬆;土地供應短期難以大增,聯繫匯率不可動搖,量貸寬鬆及隨之而來的資金流動性泛濫,這些因素都非政府可以操控,唯獨需求較易著手,難怪種種遏抑措施都衝著需求而來。

2月22日推出進一步的辣招後,有關高官紛紛為它們保駕護航。財經事務及庫務局局長陳家強表示,新招不算太辣,希望可以扭轉市場對樓市祇升不跌的預期,他又勸喻市民買樓應該考慮負擔能力,「沒必要跟風一起去搶購一些你負擔不起的東西」;運輸及房屋局局長張炳良指出,政府今次出招,是因為若泡沫爆破,對本港經濟影響不容低估,情況有機會較九七年更嚴重;梁振英、財政司司長曾俊華及發展局局長陳茂波先後表態,「政府會不斷監控樓市,包括住宅和非住宅樓市表現,隨時推出減低對物業需求的新措施」。高官的表態,將這次加辣招的意圖表露無遺,而這些意圖基本上是去年10月雙辣招意圖的延續,但更上一層樓:露骨地勸阻市民在現階段入市買樓。

軟(口術)硬(辣招)兼施地勸阻市民曝露了有關高官內心的想法,他們看來是判斷樓價已急漲至一個極其偏高及危險的水平,隨時出現急跌大跌,現在於浪頂入市買樓的人屆時很可能虧損纍纍,甚至出現負資產,重演97年至2003年期間的哀鴻遍野。

-待續-

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