2012年的樓市,好得出人意表

2012年整體住宅(包括一手、二手私人住宅;居屋、公屋及夾屋自由市場買賣)樓宇買賣合約登記錄得81,333宗,創2003年錄得71,576宗後九年以來新低,較2011年的84,462宗下降3.7%。金額方面,2012年整體住宅買賣合約登記總值4,522.8億元,較2011年的4,425.3億元上升2.2%。

2012年一手私人住宅買賣合約登數目記錄得12,714宗,是2009年錄得15,913宗後三年以來最高,較2011年的10,504宗上升21%。金額方面,2012年一手私人住宅買賣合約登記總值1,318.1億元,較2011年的1,333.2億元輕微下降1.1%

2012年二手私人住宅買賣合約登記錄得62,986宗,創2006年錄得58,126後六年新低,較2011年的67,844宗下降7.2%。金額方面,2012年二手私人住宅買賣合約登記總值3,143.9億元,較2011年的3,040.2億元上升3.4%。

為了了解中下價屋苑樓價在2012年的表現,我將全港最具規模的十個屋邨(各有4,800個以上住宅單位,但不列入愉景灣) 的買賣成交資料加以整理和統計,結果如附表。

以成交宗數論,嘉湖山莊、沙田第一城、美孚新邨、太古城及黃埔花園分別以1,503宗、1,053宗、637宗、538宗及470宗位列前五名;以成交量增幅來說,麗城花園、杏花邨、康怡花園、嘉湖山莊及黃埔花園分別以17.3%、12.8%、6.4%、3.4%及0% 位居前五名;以區域論,成交量以新界區稱冠,成交量減幅之小亦是新界區為第一;十個屋苑去年成交宗數平均減幅為2.6%,勝過全港同期二手私宅的7.2%。

以成交總值論,太古城、嘉湖山莊、美孚新邨、海怡半島及黃埔花園分別以44.89億元、34.82億元、34.52億元、27.63億元及26.02億元名列前五名;以成交總值的增幅論,麗港城、海怡半島、杏花邨、黃埔花園及康怡花園分別以31.4%、18.9%、16.2%、12.4%及9.2%位居榜首前五名;以區域論成交總值,香港區的屋苑,奪取了第一及第四名,成績最好,九龍區則奪得第三及第五名,成績僅遜;以區域評成交總值增幅,香港區的屋苑奪取了第二、第三及第五名,成績最好,九龍區則奪第一及第四,成績亦不賴;十個屋苑去成交總值平均增幅為6.6%,勝過全港同期二手私宅的3.4%。

以每呎平均成交價論,比較2012年及2011年兩年買賣數據,太古城、康怡花園、黃埔花園、杏花邨及海怡半島分別以$10,311、$8,344、$8,143、$8,135及$8,024位居前五名;以成交呎價升幅論,淘大花園、沙田第一城、美孚新邨、黃埔花園及麗港城分別以17.3%、14.5%、11.4%、11.1%及10.4%佔據前五名;以區域論成交價升幅,九龍四個屋苑奪取了第一及第三至第五名4個位置,成績最彪炳,沙田區的沙田第一城則奪得第二名的席位,算有交待;十個屋苑去年平均升幅為10.2%。

比較2012年12月及2011年12月的平均呎價,太古城、康怡花園、黃埔花園、杏花邨及海怡半島分別以$10,070、$9,352、$9,166、$8,952及$8,244位居前五名;以成交呎價升幅論,嘉湖山莊、淘大花園、沙田第一城、麗港城及美孚新邨分別以37.3%、36.3%、30%、29.7%及27.9%位列前五名。十個屋苑去年12月平均呎價較2011年同期升幅為25.3%。

綜合各個屋苑的成交宗數、成交總值及平均呎價三項增/升幅的表現,麗港城最出色,上述三項增/升幅中,它分別佔第1、第1及第5名;杏花邨分別佔第2及第3名,居第二位;黃埔花園分別佔第5、第4及第4名,居第三位。剩下的屋苑表現,留待讀者自己計算和衡量。

對投資者來說,最重要的是回報率,也就是成交呎價的升幅。在這方面,淘大花園、沙田第一城及美孚新邨的投資者應該最感滿意,他們分別獲得17.3%、14.5%及11.4%的回報,顯著高於十屋苑平均的10.2%(以兩年12月的平均呎價升幅相比,嘉湖山莊、淘大花園及沙田第一城的投資者則應該最感滿意,他們分別獲得37.3%、36.3%及30%回報)。另一方面,投資者亦會看重手中物業是否易於脫手,這取決於物業交投的活躍程度,亦即取決於成交宗數的增幅。在這方面,麗港城、海怡半島及杏花邨的投資者應該最感滿意,因為這三個屋苑成交宗數的增幅分別為31.4%、18.9%及16.2%,遠高於十屋苑平均的6.6%。

對地產代理來說,佣金收入(亦即工作報酬)最重要,而它取決於成交總值。在這方面,地產代理對太古城、嘉湖山莊及美孚新邨會最感滿意,這三個屋苑的成交總值分別為44.89億元、34.82億元及34.52億元,位列十個屋苑的最前列。當然,地產代理從業員更著意的是平均佣金收入,而這取決於在屋苑經營的地產代理分行甚至在屋苑謀生的營業員數目,這個比較複雜的問題,在此不作深究了。另一方面,地產代理亦介意生意是否易做,而這取決於物業交投的活躍程度,亦即成交宗數的增幅。在這方面,地產代理同投資者一樣,應對麗港城、杏花邨及康怡花園最滿意。

對銀行來說,最重要的是他們生意所在的按揭額。看來他們最喜太古城、嘉湖山莊及美孚新邨,因為這些屋苑在去年的成交總值最可觀。

 

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