樓市未宜過度看淡

連寫了兩篇2013年樓市的文章，立論都傾向看淡，認為只要有BSD與SSD的措施存在，樓市的交投都一定會受到抑制，2013年樓市的表現一定及不上2012年。
 
不過，最近接觸了中原的前線同事，發覺他們對樓市的前景普遍較為樂觀。他們大都認為：政府的政策只能令交投回落，但無法扭轉樓市的價格升勢。
 
他們之所以有這樣看法，是因為過去的樓宇落成量實在太少了，而今次政府的措施卻只能遏抑需求，沒法增加供應，甚至在某種程度上連二手的供應也因而受到制約。有樓在手的人都不想賣樓，以免將來會惹來諸多的不方便，成為辣招的受害者。因此，現時二手市場上放盤的業主很少，買家沒有太多的選擇。
 
現時可供買家選擇的樓盤之中，絕大部分都是業主尚在屋內居住的不交吉盤，經紀有鎖匙在手，隨時可以帶看的吉盤不多；一個分行只有三五個鎖匙盤。由於業主尚在自住，談判時取態都十分強硬，出價不吸引就寧願不賣，因為他們沒有把握是否可以用同樣的價格成功換樓。
 
此外，由於盤少，個別有誠意放盤的業主都可以收到不少邀約，令業主對自己賣成樓的機會充滿信心。另一方面，當買家感到有競爭威脅時，出價也會較為「爽手」。因此，市場上的交易，大都以高價成交。我接觸到的前線代理，有超過一半相信中原城市領先指數很快便會創新高。屆時，市場信心將會進一步恢復。
 
近期市況回暖還有一個特色，就是市場的焦點已不再是集中在嘉湖山莊這類相對偏遠和廉價的屋苑了，而是回到市區的藍籌屋苑。對上一個星期，太古城的成交就超過20宗，差不多等同11月份整個月的成交量。
 
之前，市場上有一種說法，認為樓價上升的浪潮一旦蔓延至嘉湖山莊，就代表升市已接近尾聲了。但以我過去經驗，每個樓市的上升浪潮都不會只有一輪的升勢，而是會分幾輪上升。先升市區大藍籌屋苑，然後蔓延至較偏遠的新界廉價屋苑。但當偏遠地區屋苑的價錢也升高後，市區的屋苑又會顯得抵買，人們又會重回市區選擇，進入新一輪的循環。今次太古城的交投重現活力，可能反映樓市又會進入新一輪的上升浪。
 
這種形勢一旦形成，樓價就不會是升三五個巴仙，而是一升就升成半兩成。由此所形成的氣勢，足以抵消BSD的負面影響，令一手樓的銷情也不會太差。
 
前線的地產代理普遍認為，由於二手市場可供的選擇不多，買家只能轉向一手市場，因此一手盤不會太難賣。如果二手市場樓價高企，地產商應不會主動減價，拖累大市。所以他們不認同我的看法。他們的分析不無道理，值得在這裏提供給讀者參考。
(轉載自2013年1月9日am730C觀點)