流標地何不轉港人地

繼荃灣西站(灣畔)流標後,大圍站又告流標,令政府增加樓宇供應的意圖又再受挫。大圍站可建2,900個單位,佔政府每年建屋目標20,000伙的14.5%,是政府供地的重要組成部分。如果港鐵不能盡快調整招標條件再次推出招標,政府很難在本年度找到新的土地作替補。
 
港鐵站上蓋發展接連流標,原因是政府補地價要求過高,以及港鐵的合作條件太差的結果。所以,這個項目起初收到15份意向書,但真正入標的只淨下長實、新地與恒地三家發展商。
 
據其中有入標的發展商說:純計數,這個標入不過,但知道行家會「去馬」,故只能奉陪,以免行家獨大。想不到港鐵一點風險也不肯負,自恃有上蓋發展權在手,逼地產商冒風險替他們賺錢,這才是地產霸權。
 
港鐵若是不肯修訂招標條件,以平等的條件與地產商合作發展,相信即使再次招標,結果也不會理想。
 
林鄭月娥早前不是表示過,如果有土地賣不出,她會考慮把土地拿來建公屋或居屋。港鐵站上蓋不可能拿來建公屋或居屋,因為港鐵需要地產發展利潤來補貼興建鐵路的成本,否則可能要加票價。建公屋無利可圖,建居屋也利潤有限,何不以大圍站作為港人港地的試點?
 
規定大圍站發展出來的單位只能賣給首次置業的香港人(轉讓時也得這樣,並且不得出租),當然會限制了物業的售價。但當地契上附加了這類條件之後,政府要收的補地價亦可以相應降低。只要政府肯讓利,港鐵與合作發展的地產商一樣可以有利可圖。
 
居屋限售予月入三萬元以下的家庭,也可以賣得市價的六成至七成。如果不設入息上限,只規定售予首次置業的本地人,該可賣得公開市場價格的八成左右。大圍站的總售價約為350億元,賣平兩成要收少70億元。現時政府要求補地價也要127億元。因此,只要政府肯收少一點,港鐵與地產商都可以不受影響。
 
其實地價應減多少根本有不用推算,拿去招標就是了。只要政府不事先自我設限,任由地產商競標,就可找出真正的市值。
 
地鐵站上蓋物業,交通方便,是港人住屋首選。我記得地鐵初期興建的時候,有一句標語──「香港地下鐵,為你而建設」。這個你,指的就是港人,如果這句標語能延伸到地鐵站上蓋,一定會大受港人歡迎。
 
港人港地的理念是我三年多前首次提出來的。梁振英先生在競選時也曾提過,但現在卻說要等非不得已時才用,間接等如說暫時不會用。
 
其實,梁振英新政府的處境已十分危急,處處給人圍攻,非常被動。何不主動以「港人港地」去製造社會關注的新焦點,凸顯自己施政的新猷。政治人物要識得點火,而不是只曉得四處救火,這樣才能扭轉弱勢。
(轉載自2012年7月12日am730C觀點)