樓價又再進入新升浪

上周有報紙做了一次市場調查,找來十多個評論員,要他們對下半年的樓市作評估;其中看跌及看平穩的佔大多數,我是少數看升的一個。以近日的市況來看,我的估計應很快可以兌現。
 
看跌的人認為,樓市不可能只升不跌。自今年春節以來,樓價已連升了四個多月;在屢創新高之下,樓價已高處不勝寒,尤其是近期交投有減少跡象,他們更覺得樓價只是乾升,很快會維持不下去。
 
我同意樓價不會只升不跌,但光知道樓價總有一天會跌沒有用,還得知道樓價甚麼時候會跌;而更重要的是要知道,究竟樓價下跌將導致上升趨勢的改變,還只是一次中途調整。
 
我認為,按現時的供求情況而言,樓價是易升難跌;即使真的出現下跌,也只是一次調整,不足以扭轉樓市上升的主趨勢。
 
作為地產代理,我其實不想樓價升得太急,這會令我們的客戶很快買不起樓,生意愈來愈難做。如果我真能左右大市的話,我寧願樓價先回落一下,讓我們可以擴闊我們的銷售對象,多做點生意。
 
然而,由於政府沒有為社會提供足夠的土地供應,近年本港樓宇供應嚴重不足。去年的住宅落成量只有9,450個,大前年更只有7,160個,近五年的平均落成量也只有9,854個一年,與政府的每年20,000個的供應指標相差很遠。在不夠分配的情況下,市場唯有把小量的樓宇配售給出價最高的那批買家。
 
很多人覺得樓價已高到買不起,這正是因為市場不能容許有這麼多的人都買得起樓,否則市場就不知道讓誰來買樓才是。政府明知短期裡無法增加樓宇供應,唯有出口術,以泡沫可能爆破來遏抑市民的買樓意欲,以免樓價升得太高,凸顯政府的政策失誤。
 
政府要這樣做,我還可以明白;我想不通的是,為何有這麼多的學者與意見領袖,也跟著政府指揮棒,一起高唱泡沫論。難道嚇到大家都不敢買樓,就等同解決了香港的住屋問題嗎?
 
先一階段樓市交投減少,是買家對新高價未能一下子適應的結果,並非光靠炒家造市的乾升。現實是樓價上升時的交投量遠多過樓價下跌時的交投量。今年三至六月,樓價上升,平均每月土地註冊處的買賣登記有11,226宗;去年九月至今年二月,樓價下跌,市場的交投只有5,752宗。反映跌的時候更沒有業主肯賣,反而升的時候尚有較多的買家肯追價。
 
據中原前線的同事反映,剛過去的周六與周日,無論是一手市場還是二手市場,買家的取態都出現了根本性的轉變,由觀望變成不再猶豫。原先抗拒新高價的買家,似乎已覺得久等無益。很明顯,今次買賣雙方的爭持,已由賣方勝出。我相信在先行者的帶動下,樓價的升幅很快會進一步擴大。我雖不想看到樓價又再上升,但我有責任把看到的轉變告訴讀者。
(轉載自2012年7月9日am730C觀點)