樓市內憂外患,樓價不免終極一跌 (2)

在去年底,由於香港物業價格已見頂回落,而國內銀根緊縮及房地產價格開始大幅回落,內地客不但不再大力吸納香港的豪宅,還著手拋售在港物業,以解國內資金之急。以內地買家熱中於投資的九龍站地區為例,旺市時每月動輒百餘二百宗買賣成交,去年1月成交仍在百宗以上,其後每月交投則有如坐滑梯,一瀉如注,下半年數月每月成交不外20至30宗,11日至18日為止,僅錄得六、七宗成交。今年二月的小陽春日趨式微後,內地客買入本港豪宅近月更見放緩,市場頻現內地客劈價出貨,部份更不惜大幅蝕讓,寄望內地客撐起樓市的想法愈來愈不實際。 

當二手小業主們仍在緊持高價,發展商們則一如去年10月以來的舊貫,頭也不回地將一手新樓劈價散貨。個人覺得,有真正出貨套現需要的二手樓業主,應該師從發展商。在物業衰退期中,下跌浪動輒持續三年以上,樓價跌去40%以上,今次由於超低利率及通脹因素存在,跌幅可能較小,但總會在30%以上。在樓價持續下跌中,越是持價,越難將物業脫手,越遲脫手,則所得樓價越低;相反地,以稍高於市場減幅的價格出售,可以較快套現逃出險境,日後回顧,所得樓價,今日的平售,是明日的貴賣,誰曰不宜!堅持高價無形中成為發展商散貨的墊腳石,與其做發展商出貨的墊腳石,不如師從他們,讓其他後知後覺的二手樓業主同樣成為自己出貨的墊腳石。 

在去年底,個人認為歐債危機惡化,大有機會陷環球經濟於衰退。歐盟國基會總幹事拉加德已經提出警告,全球經濟將會面臨失落十年的風險。德國總理默克爾更明言解決歐債危機需時至少十年。香港屬開放型經濟,無可避免受外圍經濟興衰影響,那就意味香港很有可能長期(十年左右)面對經濟衰退的風險,而房地產價格已開始的下調,亦因此不免長期延續。近日歐債危機在希臘及西班牙出事後進一步惡化,香港經濟置身事外的機會越來越渺茫。 

這三年來,歐美經濟陷於衰退或衰退邊沿,中國近兩年則經濟放緩,按一般道理,經濟不景,物業的需求下降,價格回落才合理,偏偏不少人相信在各國央行大印紙鈔下,熱錢充斥,通貨膨脹,磚頭是最好的避難港,樓價由是不跌反升。樓價與經濟背馳,是一種經濟扭曲,扭曲不能持久,在環球經濟進一步不景的情況下,通脹和超低利率亦撐不住樓價,經濟的撥亂反正看來已開始,通脹貶值派實宜小心。 

香港的樓市,目前處於內憂(新政府的土地房屋政策勢將大變)外患(歐美及中國經濟衰退、放緩),而現時的樓價已極其偏高,上升的空間小,下調的空間大,無論是經濟還是物業,盛衰有週期,香港物業看來已盛極而衰,終極一跌勢所不免。一切恐懼手上金錢貶值而仍想此刻入市的人得知道,他們是參與音樂椅遊戲。著名經濟學家凱恩斯說:「當音樂停止時,手中別拿著別人傳給你的股票」,凱恩斯的說法一樣適用於物業。對於那些長期目睹樓價長升長有、高處未算高,因此愈來愈迷信樓價永升不跌的人,過去年餘我不斷指出香港樓價存在嚴重泡沫,提醒他們小心。泡沫迄今不但久久沒爆,還節節上升,不少樓市樂觀派因此對我大肆攻訐和惡意嘲笑。在此,我想引凱恩斯另一則名言回應:「市場偏離理性的時間,可能遠遠較你想像的長」。我相信,我分析所得的趨勢和結論大抵是對的,但兌現的時間性可能有錯。時間性不容易拿捏準確,因為市場通常不大理性,並且往往長時間延續,長得出人意表。 
 

~ 完 ~



 

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