樓市內憂外患，樓價不免終極一跌 (1)
最近樓宇買成交量全面萎縮，大屋苑在星期六、日兩日零成交的比比皆是，太古城這個藍籌大屋苑6月迄24日為止，祇有9宗成交，南豐新邨6宗，康怡花園11宗，杏花村12宗，四個屋苑成交量之低，較沙士及金融海嘯期間的，有過之而無不及。成交空前疏落其中一個主要原因是買家普遍對即將於7月1日上台的新政府的房屋政策觀望，未敢在此時此刻入市。
我過往三個月就梁振英的土地和房屋政綱，指出並評論梁振英的一些值得注意的看法：
「解決住屋問題，發展傳統以至六大優勢產業……均因為土地短缺而舉步維艱….…長期以來，香港市區空間狹小擠逼，各樓房租金價格高昂，影響生活質素和競爭力。適時和適度開發土地資源，對香港的可持續發展極為重要」
為了提高市民的生活質素和提升香港的競爭力，梁看來會透過長遠規劃大幅(雖謂適時適度)增加土地供應；
「自2003年開始，政府以勾地政策取代定期賣地，把土地供應的主動權交給發展商，造成供應減少，供不應求。目前香港的住屋、寫字樓、酒店、商舖的供應都緊張，價格和租金急升，逼使部份企業把商務遷離香港」
梁振英對現屆政府勾地政策及利益向發展商傾斜的不滿溢於言表，他日後會推行「政綱」中「透過勾地、招標和拍賣三管齊下，確保土地供應靈活(充足)」、「三方面都做，並不怕得罪任何一方。我們是為整體社會做事，照顧整體社會的利益」就完全可以預期和理解；
「政府在房屋問題上有責任：(1)穩定有序地推出土地供發展商興建私人房屋；(2)興建出租公屋滿足低收入市民的住宅需求；(3)協助有經濟能力的中產市民自置居所」
第(3)點的政府責任自2002年以來就不見諸香港特區政府的工作議程，現梁重申是他的使命。第(1)點意味著較以往大幅增加土地供應，第(2)及(3)點意味著增建公屋、居屋；
「周邊國家、地區和中國內地部份城市正在趕上香港。我們願意看到香港這個家不斷落後嗎？……香港是資本主義自由經濟體，我們不能要求平均分配，但社會各階層，包括中產和基層，應該可以恰如其分地分享經濟發展成果。………我的心願是能夠在我生長的香港，和香港人共同努力，掌握機遇，克服挑戰，把香港建設成為更繁榮、更公義、更進步的社會。.….…..今日香港社會面對不少問題，亦受深層次矛盾困擾……祇要我們善用國家給予的支持，把握好內地和地區發展的機遇，促進持續和較高速度的經濟增長，不但工商專業界可以更有可為，年輕一代也會有向上流動的機會，紓解社會民生的深層次矛盾……當市民的生活得到改善，自力可以更生，而未能自食其力和未能解決居住問題的市民，也得到適切的照顧，社會就有了和諧穩定的基本條件」
綜觀而言，梁振英不接受高地價、高樓價和高租金，認為不僅影響中下階層的民生，還破壞了香港中長線的競爭力和社會和諧，最終導致香港經濟無從持續發展。言談間，梁振英流露了對中下層居所窘逼的同情，對發展商巧取豪奪的不滿。梁振英亦極不樂意看到香港經濟不斷落後的困局。面對種種不良形勢，梁的使命感和大有為性格將無可避免驅使他走上變革的不歸路。
大家可能會覺得，競選政綱和競選中的發言，可能僅是競選者為爭取民望和贏得選舉的策略，勝選後，競選者未必會落實承諾，恐怕是講一套做一套居多，對競選政綱和相關發言因而不必過於認真。競選者的政綱和發言，究竟是一種權宜的選舉策略，還是一個真正承諾(勝選後會想方設法落實)，得看競選者是一個怎樣的人，競選是為了做高官，還是想做事。梁振英強悍(果斷、有原則而不輕於妥協)，有理念和使命感，絕對是一個做事的人，這樣的人，通常對承諾很認真，大家對他的政綱和發言不宜掉以輕心。
中央近年對港的統戰策略大變︰從回歸初期較重視拉攏大資本家變成現在較注重拉攏中下階層(亦即社會的大多數)。統戰策略的轉變背後，是治港理念的轉變︰從較注重香港的繁榮安定到較重視社會和諧和改善中下階層的民生。梁振英的競選政綱和發言，其實是要落實這個轉變，最低限度，梁振英在新的治港理念上，和中央不謀而合。既然轉變是國策，又與梁振英的治港理念吻合，梁必然言必信，行必果！
個人估計，梁振英上台執政(大家最好預期他執政10年)，香港的土地房屋政策將經歷前所未有的改變。土地、公屋、居屋甚至夾屋固然會大增，「地產霸權」亦會大受壓抑。樓價(特別是中下價樓)輕則停滯不前，重則有序地下調。
梁振英當選後於4月公佈5司14局的政府架構重組，將現時的房屋、規劃和土地分拆出來組合成一個獨立局，置於新設的副財政司司長之下。拆組新局及由新設的副財政司司長領導，顯示新政府在房屋、規劃和土地各方面都將會不斷有大動作，與梁振英政綱取向吻合。
6月19日，梁振英的親密戰友、梁營競選辦主席及市建局主席張震遠接受香港電台專訪時表示，現時樓價已接近危險水平，買樓有不少風險，未來土地供應會增加，樓價應不會再快速上升。張震遠又指出，香港過去十幾年的經濟發展，祇有少部份人得益很多，很多一般市民生活水平退步了，例如入息減少，生活開支增加，居住環境惡劣了，統計處數據顯示貧富差距擴大，他直言政府新班子須紓緩貧富差距。
從種種迹象看來，新政府按梁振英的土地房屋政綱推行相關土地房屋政策的機會高於一切，形勢對買家十分有利，現時觀望不買是對的。
~ 待續 ~