倫敦豪宅受追捧看香港

香港的高官不時提醒市民,現時買樓要小心,尤其要留意歐債危機的風險。他們可能沒有留意,歐債危機惡化後,倫敦的豪宅反而成了資金的避難所,價格急劇上升。
 
據英國的地產代理公司反映,金融海嘯後,英國的樓價普遍都從高峰回落,倫敦的樓價最初也無法倖免,但自2009年3月開始,倫敦的豪宅突然備受歐洲富豪追捧,5年裡價格升了50%,較2008年3月上一次樓價的高峰期還要高。
 
按傳統的觀點,這種現象根本不應該會出現。樓價不是應該與經濟增長同步才合理的嗎?為甚麼歐洲的經濟(包括英國)都乏善足陳,但倫敦的豪宅卻可以逆經濟不景而大幅上升?
 
人們之所以沒法理解,是因為他們忘記了買樓不但是為了用,亦是為了投資。人們除了會利用他們的收入增長來買樓自住外,更會利用他們以前積累起來的財富來買樓收租。如果他們擔心宏觀的環境可能出現變化,而這種變化又足以影響不同的資產類別出現不一樣的價格變化時,他們就會把價格可能下跌的資產賣掉,轉持價格可能會升的資產。
 
現時的世界,積累起來而找不到出路的資金實在太龐大,它們根本沒有可能被實體經濟全部吸納;餘下來的就只好在投資市場上不斷流竄,尋找升值的機會。人類積累起來的財富,是每年新增長的財富的數千倍。這批資金的取向,對樓市的影響,往往比實體的起跌來得更大。可惜,我們的高官至今仍只曉得以經濟增長去衡量樓價,他們很難明白為何英國經濟這麼差,但倫敦的豪宅樓價反可以逆市上升。
 
據英國的地產代理公司反映,近期買倫敦豪宅的人,超過一半是外國人,其中尤以希臘人最踴躍。希臘經濟連續兩年負增長,他們買倫敦豪宅的錢,當然不是最近賺回來的,而是以前積累下來的。希臘人正正是因為擔心自己國家的財政可能會崩潰,倫敦的豪宅於是成了他們的資金避難所。他們重視的是投資倫敦的安全性,而非倫敦的經濟會有多大的增長。
 
同樣理由,香港的樓價會升多少,也不一定會與香港的經濟增長直接掛勾;投資者還得看全球投資市場的宏觀形勢。如果歐美繼續量化寬鬆,投資者就會對持現金有恐懼,就會改持實質性的資產,如地產、黃金等。如果香港的利率一直維持在低水平,投資者就會逐步接受較低的租金回報率。現時一般租約只有兩年,但兩年期優質債券的利息只是租金回報率的五分之一,如果租金回報率繼續向債息靠攏,樓價還可以有數以倍計的上升空間。此外,如果中國繼續讓人民幣國際化,必然會有更多的中國資金可以自由來港,其中必有一些會選擇投資香港地產。
 
以上種種足以推動樓價上升的因素(還有很多,沒篇幅盡列),都是香港高官改變不了,但投資者卻看得到的。香港是自由社會,投資者自會作出對自己有利的選擇。
(轉載自2012年6月8日am730C觀點)