買樓只買實用部分嗎?

近年,香港社會事事皆以民意為依歸,大眾傳媒尤其如是。可惜,民意重量不重質。一個愈膚淺的意見,往往愈容易為愈多的人明白,受愈多的人支持。相反,一個精闢的意見,可能因為少人理解,而缺乏民意支持,變成曲高和寡。
 
然而,世事遠比一般人理解的複雜,一目了然的往往只是表象,能反映事物本質的真理,卻多是抽象的,需要深入思考才能理解的。結果,掌握在少數人手裏的真理,往往被多數人排斥,難以成為社會的主流意見。另一方面,社會輿論卻趨向把問題簡單化,令一些不明白內裏的人可以一窩蜂地亂闖,後果可想而知。
 
以買樓為例,分層業權其實相當複雜,否則買賣手續也不用經律師樓,簽這麼多份那麼厚的文件。但社會輿論卻沒有興趣去引導市民明白買分層單位究竟買了些甚麼,而只是遷就一般人的膚淺,把買樓聚焦在買到多少實用面積,以為這樣最能保障買家的利益。
 
現實是,早年由精明律師設計出來的分層契文件,皆不提單位的實用面積。不但香港是這樣,行英式法制的地方也是這樣。原因是買樓買到的絕非單位內的實用面積這麼簡單。
 
分層樓宇的業權大體包涵三個組成部分:一是單位所佔的地權比例,二是單位的專用權,三是大廈公共地方的共享權與共同管理權。
 
其中以第一部分——地權的比例最為重要,亦最為值錢。因為在香港樓價之所以這樣貴,並非貴在它的建築,而是貴在它的地價。有些單棟樓的實用率雖低,但所佔的地權卻不比大屋邨內擁有同樣實用面積的單位少,硬要以實用面積來計價,就會忽略了地權。樓宇的建築部分,日久失修,價值就會日漸消失,最後甚至會倒塌,但地權卻永在。由此可見,買樓只顧買建築部分的實用面積是不恰當的。
 
至於業權的第二部分——單位的專用權,通常是一般人最關注。單位有多實用當然重要,所以在賣樓時應讓買家知道單位的實用面積有多少。因此,我也贊成立法規定賣方有這方面的責任。
 
然而,買樓也絕不能單買專用單位的實用部分,難道大廈可以沒有樓梯、走廊,落街要跳降落傘,回家要坐直升機?大廈的公用地方,亦即是建築面積包括的地方,買家是不能說我不買的。不但要買,買了還要與其他小業主一起去管。管得不好,單位的價值就會消失得很快。因此,大廈的公用地方的共享權與共同管理權,亦是業權的一個重要部分,買樓時不可不留意。
 
由此可見,我們在買樓時應更全面地去看待業權問題,不能單顧實用面積,而把其餘的都忽略了。
(轉載自2012年5月31日am730C觀點)