立法後才宜推新指引
在立法會為一手樓宇的銷售立法前，地產代理監管局已率先要求地產代理在二手市場推行實用面積。監管局真的這麼有信心，覺得自己推行的那套會被立法會採納嗎？若果立法會的決定不一樣，將來一二手市場豈不是要用兩套不同的實用面積定義？這勢必造成市場混亂。
現實是監管局的指引模稜兩可，十分不清晰。監管局根本沒有為實用面積下定義，它只是告訴代理：從差餉物業估價署或物業首次協議中得來的實用面積，都可以在執業時引用，否則就會被罰款，甚至會被除牌。
然而，差餉物業估價署所提供的實用面積與首次買賣協議中述明的實用面積根本不一樣，兩者的差異可達三四個巴仙。如果化作樓價去反映，差距可以數以萬計。於賣方而言，當然想用大一點的面積來計價；於買方而言，就會想用細一點的面積來計價。可惜監管局並沒有給代理明確的指示，如果兩者同時都查得到，代理該優先選擇哪一個？
監管局雖說代理用兩者其中一個都可以，不會被視作違規；但問題是顧客可能覺得自己吃虧了，以民事訴訟的方式追究代理，監管局是否願意協助代理一起打官司，並承擔後果？
現在客戶大都視代理提供的實用面積若無睹，並沒有以此來計算樓價，故引起的爭拗不大。但當建築面積被取締，市場非用實用面積不可時，而實用面積卻有兩種選擇皆可以用，那就一定會引起爭議。因此，監管局必須予代理明確的指引，若果兩者都可以查得到的時候，應以何者為準。這樣，市場才有依歸，代理才不會動輒被顧客追究。
我建議監管局應指引代理：以物業首次買賣協議中述明的實用面積為準；相信這會與將來立法會訂定的一手市場該使用的實用面積較為接近。但並非所有物業的首次買賣協議中皆有述明實用面積，七十年代之前的舊樓，以及一些舊地上重建的新樓，都不一定有實用面積在買賣協議中述明。只有在這種情況下，差餉物業估價署提供的實用面積，才可權宜地用作代替。
差餉物業估價署設計出來的實用面積定義，是用來計算差餉的，連僭建部分也計算進去的，根本不適宜用來作出售面積。長遠而言，監管局應在立法後，找專業人士以立法定義為所有立法前的樓宇重新作實用面積的測算，並把結果放在中央資料庫裏供代理使用。這樣，市場才會有一套統一的實用面積，消費者的權益才能獲得保障。
(轉載自2012年5月30日am730C觀點)
