值得留意深思的樓市現象和言行(2)

外圍經濟疲弱拖累本港出口,令今年首季經濟增長降至僅0.4%,增幅較去年第4季增長3%大幅放緩。中國經濟增長進一步放緩,而歐羅區在緊縮政策下步入衰退,在環球經濟一體化,加上多國息率已下調至十分偏低水平,貨幣政策對振興經濟已不多管用的情況下,環球經濟衰退已無可避免。相形之下,本港樓價屢創新高,乾升嚴重,政府經濟顧問陳李藹倫為此不無憂心地預警,樓價與經濟增長不符,樓市泡沬風險日增。 

與財政司長曾俊華和滙控主席范智廉的警告比較,陳李藹倫的已算溫和。曾俊華早幾天在網誌說︰「本港樓市目前正處於冰與火之間,風險與日俱增。冰,是環球經濟疲弱,外圍不穩定的因素已累積到危險的水平。火,是低利率和流動資金充裕的環境。即使環球與本地經濟仍然面臨嚴峻的挑戰,但在低息環境長期持續、流動資金充裕的推動下,累積的購買力受到釋放,刺激本地樓市成交自2月起大幅反彈……擔心目前由於歐債形勢惡劣,外圍下行風險正在增大,歐美央行可能為了刺激經濟,會進一步採取量化寬鬆措施,令全球流動性泛濫的因素加大,進一步增加亞洲資產泡沫的風險。一旦經濟下滑或者息口掉頭回升,本地樓市便會面對巨大的調整壓力,對香港的經濟和金融市場會造成極大的破壞……樓市的發展往往涉及數以十萬計家庭的福祉,影響極為深遠。政府會時刻保持警惕,並密切留意市況。如有需要,政府會毫不猶豫推出進一步的措施,以確保樓市健康平穩發展。」;范智廉5月25日於倫敦舉行的股東大會上坦言,當前經濟衰退情況為自1930年(經濟大蕭條)來最差,發達國家利率已達歷史低位,各國財政彈性 ( 藥 ? ) 幾乎耗盡,未來可面對挑戰的辦法所餘無幾。曾、范、陳李三人的說話,是危言聳聽,還是衷誠忠告? 

溫家寶總理於3月發表在任內最後一份政府工作報告,揭示今年國內生產總值增長指標為7.5%。經濟增速預期目標下調低於8%,為8年來首見。面對GDP不再「保八」,中國經濟下行壓力加劇在所難免,對香港的不利,不言而喻。 

規管一手住宅物業銷售條例草案近日獲立法會通過,稍後會正式成為法例,對一手住宅物業銷售,從售樓說明書、價單、示範單位以至銷售安排都作出規定,顯示政府糾正過去監管不力的決心。行政長官在2010至11年度《施政報告》中,宣布成立督導委員會,研究立法規管一手住宅物業銷售,到目前完成規管的法例;2011至12年度的《施政報告》,政府表白開拓土地的決心,同時建立土地儲備政策,增加土地穩定供應,一改「克制供應」的政策立場。可以看到政府對地產發展行業的政策,從銷售到土地供應都作出了方向性改變。政策轉變對未來樓價當然有重大影響,我看主要起著壓抑作用。 

恒隆地產賣樓素來以善價而沽、惜售如金聞名,項目銷售期動輒超過10年,此時此刻卻將早於2006年取得入伙紙的超級貨尾樓盤浪澄灣,以貼近同區二手市場的價格(平均呎價10,580元)重推。恒隆地產這次解封重推的浪澄灣,位處於奧運站附近的臨海地皮,毗鄰樓盤有凱帆軒、維港灣、瓏璽及一號銀海。過去四年多的時間,市場曾多次傳出重推浪澄灣計劃,惟每次重推消息祇聞樓梯響,集團始終選擇按兵不動。根據恒隆地產2011年度年報,截至去年底止,集團尚持有1234伙浪澄灣貨尾單位。集團主席陳啟宗有名言︰「一如既往,我們會耐心窺準適當時機以求取得最大利潤。畢竟,我們祇能把每項物業出售一次!」恒隆願意在此時割愛,重推浪澄灣貨尾單位,反映本港樓價已升抵管理層心目中的理想價錢,也顯示管理層可能認為樓市快將見頂。 

美聯集團主席黃建業於5月初指出,樓市經過2009至2012年的連續四年大幅上升後,樓價難免終極必有一跌,這是樓市周期發展,不可能長升不跌,但跌市何時出現則較難預測。無論是黃建業還是美聯集團高管,素來都是地產大好友,公開發言永遠都說今年樓價升10至15%或15至20%,今次黃建業不再跟隨這個例行模式,居然說「終極必有一跌,這是樓市周期發展,不可能長升不跌」,令人有石破天驚之感。看來黃建業也認為此刻樓價已見頂或很接近見頂,對隨時來臨的跌市有心理準備。 
 

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