值得留意深思的樓市現象和言行(1)

2月以來的小陽春,是上升市的前奏,還是下跌市中的反彈?盡管二手買賣交投由三月中旬已經開始逐漸減少,但由於住宅單位成交價屢創新高,市場上為這個問題仍喋喋不休地爭論。謹將最近發生的一些樓市現象和言行陳列出來,供大家參考和思量。 

近日外圍(特別是歐羅區)經濟情況不穩,香港股市大幅波動,許多住宅樓買家憂慮樓價會下跌,紛紛離場。與此同時,不少存有相同憂慮的賣家亦開始軟化,不惜減價沽貨。買家恐慌之下,撻訂和蝕讓頻頻出現,舉其犖犖大者︰資深投資者施佳龍及有關人士於2010年以9,680萬元買入嘉御山3個複式單位,最近面臨入伙,選擇撻訂,損失超逾1,300萬元;內地客沽西營盤縉城峰,蝕逾200萬元;有「東涌富婆」之稱的唐穎耀早前已頻頻蝕讓,3月底更以2,900萬元沽出九龍塘尚御特色單位,損失超逾300萬;資深投資者周啟邦夫人譚月清5月連環蝕讓馬鞍山天宇海4伙單位,賬面共蝕約253萬。頻現的撻訂和蝕讓,不少出現於三、四月,亦即出現於歐債危機再惡化之前。 

中原地產領先指數在5月19日為103.35點,已破1997年高點的102.93,樓價節節高升,但成交量卻節節下挫,十大屋苑三月的成交量較二月下跌四成有多,四月按月再急挫37%,五月迄20日為止,較四月同期又再減逾三成。連連價小升量大跌,不大像上升市那般價量齊飛。 

在過去的《梁、唐的土地房屋政綱》《梁振英上台,土地房屋政策勢將大變》4篇文章,分析了候任特首梁振英的土地房屋政綱和有關言論之後,我發覺梁振英不接受高地價、高樓價和高租金,認為不僅影響中下階層的民生,還破壞了香港中長線的競爭力。個人因此估計,梁振英上台後,香港的土地房屋政策勢將大變,土地、公屋、居屋甚至夾屋固然會大增,地產霸權亦會大受壓抑,樓價(特別是中下價樓)輕則停滯不前,重則有序下調。梁振英於4月公佈5司14局的政府架構重組,將現時的房屋、規劃和土地分拆出來組合成一個獨立局,置於新設的副財政司司長之下。拆組新局及由新設的副財政司司長領導,顯示新政府在房屋、規劃和土地各方面都將會不斷有大動作,與梁振英政綱取向及個人的估計吻合。 

根據差餉物業估價署近20年樓價走勢及樓價按月的平均表現,可以看到每年1月至3月(甚至某程度連同12月)樓市普遍有不俗的平均表現或升幅,而且上升的比例也較高(近七到八成)。事實上,每年1至3月樓價平均升幅,在統計上顯著高於其他月份。換言之,今年年初過後的樓市回升,不排除是「季節性小陽春」所致。再說,外圍經濟及金融市場陰晴不定,加上特區政府對樓價調控的措施仍未有「收手」的跡象,反而樓價若重拾升勢,調控有再進一步收緊機會。鑑此,個人認為縱使部份樓市指標從低位回升,但就反彈幅度而言,也難以斷定樓市已轉拾上升軌。 
 

~待續~

 

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