遏抑樓市須付代價

溫家寶總理在第十一屆第五次會議所作的政府工作報告中表示:「我們堅定不移地加強房地產市場調控,確保調控政策落到實處、見到實效。投機、投資性需求得到明顯抑制,多數城市房價環比下降,調控效果正在顯現。」
 
現實的情況的確如是,只是在一手市場效果較為明顯,而二手市場的價格大部分仍高居不下。
 
自從中央政府全面收緊銀根以來,地產商已面臨資金鏈斷裂的威脅,逼使他們不得不棄價取量,減價促銷。至今,新盤的樓價已從高位下降了10%至15%,而調整還在繼續。現時,地產商已普遍接受現實,他們知道中央調控樓市的決心確是堅定不移的,地方政府很難私下為他們「鬆綁」。事實上,佛山、成都、蕪湖、上海等市政府都試過推出一些方便地產商銷售的政策,都很快被中央政府叫停。
 
在這種情況下,地產商已放棄守盤待好價才賣的想法,而是一取得預售批文就第一時間推出市場。在訂價方面,地產商已非常保守,只考慮市場能否接受,不再考慮投地時心目中的理想價。由於地產商之間的競爭非常激烈,樓價仍有下跌的空間。
 
農曆年後,內地樓市雖然也有小陽春現象,但只是長假後的積累一次過釋放的正常反應,未必可以持續。因為,現時銀根雖略為放寬,但限購與限貸的政策仍在嚴格執行,市場的需求不可能恢復到政策未推行前的狀況。
 
現時地產商手上的項目,大都是在限購、限貸政策推行之前決定投資的。地產商出的地價與總投資量,都是建基於會有外來買家與外來資金入市的前提下作出的。很明顯,現在市場的情況已明顯改變,他們之前的投資,已成了錯誤投資。
 
錯誤是有代價的,這個代價不但地產商要付,社會也得要付。地產商作錯了投資,現在只好修正。修正的方法就是趕快賣樓套現,不作新的投資。中國的經濟增長,一直很依賴投資,地產商要減少投資,就會拖累一系列相關行業的投資,社會總投資量勢將減少;今年的經濟增長勢將失去不少動力。這是整個社會都得付出代價的。溫總理把年今年的經濟增長預測下調至7.5%,可能也與此有關。
 
內地不斷有官員向傳媒派定心丸,認為樓價下跌不會引發銀行系統的風險,跌四成也吃得消。但即使不會出現系統性風險,也不等如不用付出代價。房地產投資是內地儲存財富的主要方法,如果樓價跌四成,等如多年的財富積累會一下子被蒸發。社會的整體消費能力與投資能力都會被破壞,經濟可能要步入一個長時間的衰退期。九七年的香港與次按危機後的美國,就是活生生的例子。政府應設法避免它發生,而不是說發生了也不怕。
(轉載自2012年3月7日am730C觀點)